Kat Karşılığı Arsa Nedir?

Kat karşılığı arsa; inşaat firması ya da müteahhit ile arsa sahibi arasında gerçekleştirilen bir anlaşma türüdür. Bu anlaşmaya göre müteahhit ya da inşaat firması arsa üzerinde işyeri, konut ve dükkan inşa eder. İnşaata ait tüm giderler bu firmalara ait olup sonuçta ortaya çıkan mülkten arsa sahibine de pay verilir.

Anlaşma detayları farklılık gösterse de genellikle kat karşılığı arsa sözleşmesinde adından da anlaşılacağı üzere arsa sahibi daire ya da dükkan alır. Hem müteahhit hem de arsa sahibi için avantajlara sahip olan bu anlaşma türü günümüzde büyük şehirlerde yaygın olarak yapılmaktadır. İlk defa anlaşma yapacak olan arsa sahipleri için ise kat karşılığı arsa ne demek, nelere dikkat edilmeli konuları önem taşır.

Kat Karşılığı Arsa Nasıl Hesaplanır?

Her iki tarafında avantajlı olması, hakkaniyetli paylaşım yapılması adına kat karşılığı arsa hesaplaması çok önemlidir. Faaliyete geçilmeden önce hesaplamalar ve detayları sözleşme çerçevesinde belirlenmelidir. Ancak bu şekilde arsanın müteahhit ya da inşaat firmasına devredilmesi, üzerinde konut yapılması mantıklı olacaktır. Kat karşılığında arsa verilmesi için genelde şu konulara dikkat edilir:

1. İmara bağlı durumlar,
2. Arsa üzerindeki inşaat izinleri,
3. Projeye dair detaylar,
4. Arazinin genel değeri,
5. Arazi boyutu,
6. İnşaat için finans sağlayacak kişi ve miktarı,
7. Genel risk durumları,
8. Uzun vadede projenin kâr getirme durumu.

Özellikle paylaşımların doğru yapılması ve her iki tarafın da bilgilendirilmesi önem arz etmektedir. Böylece sözleşmeye bağlı kalan arsa sahibi ve müteahhit ilerleyen dönemlerdeki olası uygulamalar sonucunda zarara uğramaz. Dahası her iki paydaşta inşaat sonucunda avantajlara sahip olur.

Kat Karşılığı Arsa Nasıl Bulunur?

Müteahhit ya da arsa sahipleri tarafından yapılacak birkaç araştırma ile anlaşma sağlanabilmektedir. Hem inşaat yapacak firmalar için hem de arsa sahipleri için izlenebilecek yollar şu şekildedir:

Konum Bilgisi

Müteahhitlerin bu tarz işlemlerde yer alabilmesi için avantaj sahibi olmaları gerekir. Uygulama sonrası daire, dükkanı satabilmek için konum bilgisi düzeyinde araştırmalar yapılır. Boşta kalan arsa sahiplerine ulaşılarak teklifler götürülür.

İmar Türü

Arsaların imar türü de yapılacak uygulamalar için önemlidir. Eğer arsada inşaat yapma izni yoksa ipotek varsa arsa sahibi ile iletişime geçilmez.

Sözleşme Detaylarının Konuşulması

Arsa sahibi doğrudan müteahhitlerle iletişime geçerek detayları sorabilir. Aynı şekilde inşaat firması da arsa sahiplerine ulaşarak olası sözleşmelerin detayları, giderler ve diğer aşamalar netleştirilir.

Kat Karşılığı Arsa Anlaşmalarında Dikkat Edilmesi Gerekenler

Her ne kadar kat karşılığı arsa anlaşmaları avantajları ile öne çıksa da dikkat edilmediği müddetçe olumsuzluklar da yaratır. Anlaşmaları yapmadan önce hem arsa sahibi hem de müteahhit tarafından dikkat edilmesi gerekenler bulunur. Bu dikkat edilecekler sayesinde kat karşılığı inşaat avantajları öne çıkacak olası olumsuzlukların önüne geçilecektir.

1 – Sözleşmenin Detaylandırılması

Kat karşılığı arsa ya da inşaat konusunda sözleşme olmadan sürece başlanmamalıdır. Sözleşmeleri yaparken ise sabırlı olmalı ve ayrıntılara yer vermek şarttır. Hiçbir detay atlanmadan inşaat süresi, proje teslimatı, alınacak dairelerin sayısı ve konumu gibi her aşamaya yer verilmelidir.

2 – Müteahhittin Güvenilir Olması

İnşaat firması ya da müteahhitin güvenilir olması gerekir. Aksi takdirde verilen sözler tutulmaz, inşaat tamamlansa dahi sonucunda daireler teslim edilmez. Daha önce bu tarz projelerde yer almış firmaları tercih etmeli, örnek projeleri incelemek gerekir.

3 – Verilecek Dairelerin Konumu / Boyutu ve Değeri

Arsa sahipleri özellikle inşaat projesi konusunda bilgilendirilmelidir. İnşaat bittiğinde verilecek dairelerin konumu (kaçıncı katta olduğu ve hangi cepheye baktığı), boyutu, kaç odadan oluştuğu gibi detaylara ekstra dikkat edilmelidir.

4 – Genel İzinler ve Ruhsat İşlemleri

Her ne kadar arsa sahipleri genel olarak bu süreçte aktif olmasa da müteahhit konusunda araştırma yapması gerekir. Özellikle firmasının inşaat yapma ve genel ruhsat izinlerinin olup olmadığını kontrol etmesi önemlidir. Yoksa sözleşme yaptıkları için arsa sahibinin ileride yasal sorun yaşaması mümkündür.

5 - Tapu İşlemleri

İnşaatlar tamamlandıktan sonra tapu işlemlerinde dikkatle hareket etmek gerekir. Yapılan sözleşmedeki gibi dairelerin arsa sahibine teslim edildiğine, boyutlandırma ve konumun doğru olduğuna emin olmak şarttır. Aksi takdirde tapu işlemlerinde hak kaybı meydana gelebilir.

Kat Karşılığı Arsa Anlaşması Nasıl Yapılır?

Müteahhit ve arsa sahiplerinin bir araya gelerek kat karşılığı arsa anlaşması yapması mühimdir. Anlaşmalar yazılı bir sözleşme ile kayıt altına alınmalıdır. Bu sözleşmede anlaşılan/uzlaşma sağlanan tüm detaylara yer verilmelidir. Mümkünse sözleşmeler hazırlanırken hukuki destek alınmalı ya da örnek sözleşmelere bakılarak eksik bırakılmamalıdır.

Sözleşmelerde her zaman olumlu durumlar değil tam tersine olası olumsuz durumlara karşı da önlemler, bilgiler verilerek madde oluşturulmalıdır. Örneğin sözleşme süresi belirlendiyse ve bu süre zarfında proje tamamlanmazsa neler yapılacağı aktarılmalıdır. Zamanında teslim edilmeyen projelerde zararın karşılanması, yapılacaklar da net olarak belirtilmelidir.

Kat karşılığı arsa sözleşmesinde yer alacak maddeler tüm bu koşullar düşünülerek yerleştirilmelidir. Müteahhit ve özellikle arsa sahipleri sözleşmeyi incelemeli, onayı olmayan bir sözleşmeye imza atmamalıdır. Kat karşılığı inşaat ya da arsa için yapılacak sözleşmede şu detaylara yer verilebilir:

1. Projede oluşacak maliyeti kimin, hangi oranda karşılayacağı.
2. Projenin hangi tarihlerde başlayıp ne zaman biteceği.
3. Arsa üzerindeki inşaatın genel büyüklüğü ve proje detayları.
4. Konutlarda arsa sahibine düşecek olan dükkan/daire boyutu ve sayısı.
5. Kullanılacak malzeme kalitesi.
6. Hali hazırda yıkılacak bir bina varsa arsa üzerinde bunun detaylandırılması.
7. Projenin hedeflenen tarihte yetişmemesi durumunda yapılacaklar.

Kat Karşılığı Arsa Modeli Hangi Durumlarda Tercih Edilir?

Büyükşehirlerde özellikle deprem riski bulunan alanlarda kat karşılığı inşaat modeli yaygın olarak tercih edilir. Arsa sahiplerinin inşaat giderini karşılayamadığı durumlarda müteahhit ile anlaşma yapmak en avantajlı durumlardan birisidir. İstanbul kat karşılığı arsa uygulamaları bu aşamada öne çıkmakta ve her geçen gün sayısı artarak devam etmektedir. Peki kat karşılığı arsa hangi durumlarda tercih edilmektedir?

Temel olarak inceleme yapıldığında kat karşılığında inşaat / arsa anlaşmaları şu durumlarda yaygın olarak ortaya çıkar:

1. Gelişmekte olan konumlardaki arsaların değerlerinin arttırılması,
2. Arsanın boş kalmasına bağlı olarak ekonomik kâr elde edememe ve bunu sonlandırmak isteme,
3. Arsanın gerçek sahibinin inşaat yaptıracak bir durumunun olmaması,
4. Deprem riski bulunan binaların daha uygun maliyetler ile yenilenmesi,
5. Arsa büyüklüğüne göre birden fazla daire elde edip sürekli kira ile gelir elde etmeye çalışma,
6. Değerlenmesi muhtemel arsa alanlarında gelir elde etme (Müteahhit açısından)
7. Sadece daire satışı – kirasından değil dükkan sayesinde de farklı gelir yolları oluşturma.

Ankara, İzmir, İstanbul kat karşılığı arsa konusunda son yıllarda boşuna ön plana çıkmamaktadır. Kat karşılığında gerçekleşen uygulamalarda avantajların fazla olması da uygulamayı değerli kılmaktadır. Aynı zamanda seçilme oranını da giderek yükseltmektedir. İşte, kat karşılığı arsa modeli avantajları:

1. Gayrimenkul Üzerindeki Değer Artar: Boş kalacak bir arsanın gayrimenkul değeri ile üzerinde inşaat olan arsanın değeri bir değildir. Gayrimenkul değeri ve kazancı arttırabilmek için hayata geçirilen uygulamalardan birisidir.
2. Deprem Riskine Karşı Dayanıklı Binalar Elde Edilir: Doğal afetler, deprem gibi tehlikeli durumlara karşı dayanıksız binaların sayısı günümüzde fazladır. Ülkemizde deprem riski ile karşı karşıya olduğundan bu binaların arsa sahibine yük olmadan yenilenmesi avantajdır.
3. Arsa Sahibinin Maliyeti Düşer: İnşaat firması ya da müteahhit sözleşmede belirtildiği müddetçe tüm maliyetlerin sorumluluğunu üstlenir. Bu sorumluluk karşısında arsa sahibinin arsa karşılığı arsa için bir gelir kaybı yaşamasına gerek kalmaz.
4. Zamandan Tasarruf Sağlanır: Gerek maliyetten gerekse işin uzmanı olmayışından kaynaklı arsa sahiplerinin beklemesi gerekmez. Hedeflenen inşaat uygulamaları ya da yenileme çalışmaları en kısa süre içerisinde gerçekleştirilir.
5. Olası Riskler Paylaştırılır: İnşaat malzemelerinin seçimi, maliyeti, proje sonunda daire ve dükkanların satış işlemlerinden tamamen müteahhit sorumludur. Satış olmama ve buna bağlı zarar elde etme gibi olumsuzlukların riskini arsa sahibi almaz.