Taşınmaz mülklerim alım ve satımlarında tarafların yaptığı anlaşmaların geçerlilik kazanması için tapu harcı ödemesi gerekir. Söz konusu tapu harçları ev satışlarında özellikle gündem olmaktadır. Ev alan ya da satan bireyler tapuda yapacağı işlemler öncesinde ‘Ev satarken tapu harcını kim öder?’ konusunu gündeme taşır.
Ev satışı esnasında tapu harcı ödemelerinin yapılış şekli, kimin yapacağı gibi konular kanunlar ve yönetmelikler tarafından belirlenmiştir. Her ne kadar kanun tarafından bu sınırlar çizilmiş olsa da bölgeye, satış türüne ve sınırlarına bağlı olarak tapu harcı ödemeleri farklılaşmaktadır. Bundan dolayı ev satışından önce harç konusunun netlik kazanması gerekir.
Tapu Harcı Nedir?
Bir diğer ismiyle gayrimenkul vergisi olarak da bilinir. Alıcı ve satıcıların yapacağı satış işlemlerinin geçerlilik kazanması için devlet tarafından alınan bir ödeme türüdür. Tapu harcı başta ev olmak üzere; arsa, konut, işyerleri ya da tarla gibi taşınmaz mülklerin her birinde geçerlidir.
Kısaca tapu harcı nedir konusunu toparlamak gerekirse taşınmaz mülklerin satışının resmiyet kazanabilmesi, tapu aktarımının sağlanması için ödenmesi gereken harçtır. Eğer alıcı birey resmiyette taşınmaz mülkün sahibi olmak istiyorsa doğru bir tapu harcı hesaplama yöntemi uygulamalı ve işi resmiyete dökmelidir. Aksi takdirde Tapu ve Kadastro’nun itirazı sonucu satış geçerlilik kazanmayacaktır.
Tapu harcı hesaplama konusu da bu yönden önem kazanmaktadır. Çünkü harç bedelleri satışı yapılan taşınmaz mülkün değeri üzerinden belirlenmektedir. Satılacak ev, arsa ya da konutun değeri ne kadar fazlaysa devlete ödenmesi gereken tapu harcı da artış göstermektedir. Tapu değişikliği öncesinde taşınmaz mülkün gerçek değeri üzerinden hesaplama yapılması şarttır.
Tapu Harcı Neden Ödenir?
Taşınmaz olan mülklerin el değiştirmesi esnasında bazı maliyetler ortaya çıkar. Tapu Müdürlüğü’nde ortaya çıkan bu maliyeti gidermek için ev sahibi ve alıcısı tarafından tapu harcı alınması gerektiği hükümler tarafından belirlenmiştir. Ödenmemesi durumunda satışın geçerliliği söz konusu değildir. Satış iptal sayılır.
Ev ya da arsa satışlarında belirli belge ve işlemlerin yapılması şartı aranmaktadır. Ancak bu şartlar yerine getirildiğinde tapu el değiştirecektir. Tapu harcı hesaplaması da bu kapsamda yer almaktadır. Belgeler arasında tapu harcının ödendiğine dair makbuzun yer alması gerekir. Bu makbuz ile birlikte Tapu Müdürlüğünde taşınmaz mülkün el değiştirmesi resmiyet kazanır.
Tapunun Kişinin Üzerine Alınmasında Gereken Belgeler
Alıcı ve satıcı arasında gerçekleşen tapu değişimi esnasında gerekli olan bazı belgeler mevcuttur. Belgelerin eksiksiz olarak tamamlanması gerekir. Güncel bilgiler içermesi de önemli hususlardan birisidir. Arsa ya da ev satışında gerekli belgeler şu şekilde özetlenebilir:
- Alıcıya ait nüfus cüzdanı ve fotokopisi,
- Satıcıya ait nüfus cüzdanı ve fotokopisi,
- Alıcının 2 adet güncel fotoğrafı (Vesikalık)
- Satıcının 1 adet güncel vesikalık fotoğrafı,
- Temsilci olarak yer alan kişinin de nüfus cüzdanı, fotokopisi ve 1 adet fotoğrafı,
- Belediye tarafından hesaplanan taşınmazın rayiç değerine ait belge,
- Vergi borcunun olmadığına dair kanıt sunan belge (Belediyeden alınabilir),
- DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) Sigorta Poliçesi,
- Tapu harcının ödendiğine dair makbuz.
Tapu Harcı Hangi Hukuki Düzenlemelere Dayanır?
Her vergide olduğu gibi tapu harcı yani gayrimenkul vergisi de belirli hukuki düzenlemelerle şekillenecektir. Bu harç bedeli 492 Harçlar Kanunu’nda açıklanmış olup geçerlilik kazandırılmıştır. Satış bedeli belirlenen taşınmaz mülkün beyan edildikten sonra tapu harcının oranları, nasıl ve kim tarafından ödeneceği de bu hukuki düzenlemelere dayandırılır.
Ev satarken tapu harcını kim öder konusu bahsi geçen kanunun 59.maddesinde netlik kazanmıştır. Kanuni bilgilere göre tapu harcını ödemesi gereken kişi her iki taraftır. Yani hem alıcı hem de satıcı bireyin bedele göre hesaplanan tapu harcını ödemesi gerekecektir. Hukuki olarak ‘ortak sorumluluk’ kapsamında durum ele alınmaktadır.
Yalnız satış esnasında ya da öncesinde yapılan sözleşmelere bağlı olarak tapu harcının ödenmesi şekli değişebilmektedir. Bazı satış türlerinde tüm tapu harç bedeli ve giderleri satıcıya aitken bazı durumlarda alıcıya ait olabilmektedir. Bu satış öncesi sözleşmede bir madde olarak beyan edilip resmiyet kazandırılabilecek bir konudur.
Tapu Harcında Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar
Tapu harcı hesaplama ve ödeme aşamasında dikkat edilmesi gereken bazı noktalar yer almaktadır. Bu noktalara dikkat edilmesi satış esnasında ve sonrasında olası sorunların ortadan kalkması için önemli olacaktır.
1 – Taşınmaz Değerinin Gerçek Olması
Bazı satış durumlarında taşınmaz mülkün değeri rayiç bedelinden düşük gösterilmektedir. Burada bilerek ya da bilmeyerek tapu harç bedeli düşürülecektir. Çünkü tapu harç bedeli taşınmaz mülkün beyan edilen değeri üzerinden %4 oranında hesaplanmaktadır. Eğer ev, arsa ya da konutun değeri gerçek belirlenmezse satışta pürüzler meydana gelecektir.
Kanunen taşınmaz mülklerin rayiç yani ortalama bedelinin hesaplanması belediyeler tarafından yapılmaktadır. Buna rağmen rayiç bedeli doğru beyan edilmez, tapu harç bedeli düşük yatırılırsa Tapu Müdürlüğü tarafından satışın iptaline itiraz hakkı doğar. Müdürlük tarafından satışa itiraz edilerek tapunun el değiştirilmesinin önüne geçilebilir.
2 – Sözleşme Detayları ile Hakların Güvence Altına Alınması
Her ne kadar kanun ve hükümler gereği alıcı ve satıcının ortak sorumluluk kapsamında tapu harcını ödemesi gerekse de bu resmiyet kazandırılmalıdır. Pazarlık payına bağlı olarak alıcı tüm bedeli ödemek isteyebilir. Aynı şekilde satıcı da ödenmesi gereken tutarı üstlenmekte serbesttir. Fakat bu aşamada mutlaka satış sözleşmesi yapılmalı, sözleşme içerisinde bir madde tapu harcını kim öder konusuna verilmelidir.
Anlaşma yapılmazsa, sözleşmede ekstra bir madde belirtilmezse gayrimenkul vergisinin %2’si alıcı, %2’si satıcı tarafından tahsil edilecektir.
3 – Tapu Harcı Ödemesi Sonrası Makbuz Kesilmesi
Yapılacak işlemlerin resmiyet kazanması için her zaman bir kanıt alınması gerekir. Tapu harç bedeli hesaplandıktan sonra %2’si alıcı, %2’si satıcı üzerinden makbuzla belirtilmelidir. Tüm ödemeler tek bir kişi tarafından yapılacak olsa dahi kanunen gerekliliği yerine getirmek amacıyla bu ayrımın yapılması şarttır. Ancak makbuz alındığı takdirde bireylerin Tapu Müdürlüğünde işlemlerini yapması mümkün kılınır.
4 – Alıcının Kazancı Değil Beyan Edilen Değere Göre Hesaplanması
Tapu harcı ne kadar ödenmeli? En doğru tapu harcı hesaplama nasıl yapılır aşamasında kafa karıştıran konular bulunur. Dikkat edilmesi gereken temel noktalardan birisi de burada ortaya çıkar. 2026 tapu harç bedeli hesaplanırken alıcının eline geçecek kazanç miktarına göre hareket edilmez. Belediye tarafından belirlenmiş olan rayiç bedeline bağlı kalınmaktadır.
Tapu Harcı Nasıl Ödenir? Nereden Tapu Harcı Ödemesi Yapılır?
Satış öncesi yapılan hesaplama ve belirlemeden sonra tapu harcı nasıl ödenir konusu gündeme gelecektir. Tapu harcını;
- Tapu Müdürlüğü,
- Gelir İdaresi Başkanlığı’na ait internet sitesi,
- Banka uygulamaları ve banka şubeleri,
- SMS ile ödeme yapabilirsiniz.
Tapu değişikliği meydana gelmeden önce söz konusu harcın, verginin ödenmiş olması gerektiğine dikkat edilmelidir. Ayrıca online yöntemlerle yapılacak ödemeler sonunda da dekont çıktısının alınması gerekmektedir.
