Türkiye'de yabancılara konut satışı 2026 yılının ilk aylarında alarm veriyor. Şubat 2026'da gerçekleşen 1.506 adetlik satış vatandaşlık uygulaması başladığından beri en düşük şubat ayı rakamı oldu. GPPS – Gayrimenkul Proje Pazarlama ve Satış Platformu Kurucu Başkanı Bilge Özdemir gayrimenkul alımı yoluyla Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığı uygulamasının 2026 yılı itibarıyla yapısal bir güncellemeye ihtiyaç duyduğunu açıkladı. Mevcut sistemin ikinci el piyasada yoğunlaşmaya başladığı ve üretim tarafına etkisinin zayıfladığı değerlendiriliyor. GPPS yabancıya konut satışı modelinin ikinci el piyasayı büyüten mevcut yapısından çıkarılarak birinci el üretimi destekleyen ve gayrimenkul ihracatı perspektifiyle yeniden kurgulanmasını önerdi.
Şubat 2026: En Düşük Satış Rakamı
Türkiye'de Şubat 2026'da gerçekleşen yabancıya satışlar 1.506 adet. 2017-2026 yılları arasında 9 yıl 108 ayın Türkiye ortalaması 3.544. Türkiye'de 9 yılın Şubat aylarında ise en düşük vatandaşlık uygulamasına yeni başlanan 2017 yılında 1.419 adet ile yaşanmıştı. En yüksek şubat ayı ise 4.887 adetlik 2022. Ülke genelinde şubat ayı ortalaması 2.805. Türkiye'de Şubat 2026'da gerçekleşen yabancıya satışlarda 1.506 adet vatandaşlık uygulaması başladığından beri en düşük satış adetidir. İstanbul'da 2026 Şubat ayında gerçekleşen 721 yabancıya konut satışı şubat ayları içinde yaşanan en yüksek 2.234 adet 2022 ve 513 adet 2025'e göre düşük.
109 Aylık Dönemde 384 Bin Satış
Ocak 2017'den Ocak 2026'ya kadar geçen 109 aylık dönemde toplam satış 384 bin 48 adede ulaştı. Bu süreçte üç farklı eşik uygulandı. 19 Eylül 2018'e kadar 1 milyon dolar. 19 Eylül 2018 ile 12 Mayıs 2022 arasında 250 bin dolar. 12 Mayıs 2022 itibarıyla yatırım tutarı 400 bin dolara çıkarıldı. Mayıs 2022 ile Aralık 2025 arasında 129 bin 991 adet konut yabancılara satıldı. Sadece Ocak 2026'da 1.306 adet satış kaydedildi. İlk satışların üzerinden 36 ay geçmesiyle birlikte 2020 yılından itibaren vatandaşlık alan yatırımcıların taşınmazlarını ikinci elde satabilme hakkı doğdu.
İkinci El Riski ve Sistem Sorgulanıyor
2023 Ocak ayına kadar gerçekleşen 296 bin 588 adet satışın önemli bölümü bugün ikinci el arz potansiyeli taşıyor. GPPS'ye göre bu durum sistemin başlangıçtaki üretim destekleme amacından uzaklaşmasına neden oluyor. 2017 yılında başlatılan uygulamanın temel amacı inşaat ve proje geliştirme sektöründe birinci el konut talebini çeşitlendirmek yabancı sermayeyi üretim ekonomisine yönlendirmek ve konut ihracatı yoluyla döviz girdisi sağlamaktı. Ancak gelinen noktada sistemin ikinci el piyasada yoğunlaşmaya başladığı ve üretim tarafına etkisinin zayıfladığı değerlendiriliyor.
GPPS'nin Radikal Önerileri
GPPS 2026 için radikal düzenlemeler gündeme getirdi. Birinci öneri vatandaşlık başvurularında yalnızca kurumsal veya ticari firmalardan proje ya da doğrudan üretim aşamasında satın alınan birinci el konutların kabul edilmesi. İkinci el satışların vatandaşlık kapsamından çıkarılması öneriliyor. Bu sayede üretim teşvik edilecek ve inşaat sektörüne doğrudan katkı sağlanacak. İkinci öneri yabancıya konut satışının gayrimenkul ihracatı perspektifiyle yeniden kurgulanması. Sadece iç piyasada fiyat etkisi yaratan bir model olmaktan çıkarılmalı. Üçüncü öneri yüksek katma değerli yatırımcıyı hedefleyen bir sistem kurulması. Kaliteli projeler öne çıkarılmalı.
400 Bin Dolar Eşiği Tartışılıyor
Mevcut durumda Türkiye'de gayrimenkul yatırımı yoluyla vatandaşlık başvurusu yapılabilmesi için en az 400 bin ABD doları değerinde taşınmaz edinilmesi gerekiyor. Taşınmazın tapu kaydına 3 yıl süre ile devir ve terkin yapılmayacağına dair şerh konuluyor. Bu süre dolmadan satış yapılması halinde vatandaşlık süreci hukuki risk doğurabiliyor. Bazı uzmanlar 400 bin dolar eşiğinin yüksek olduğunu düşünüyor. Özellikle küçük konutlarda bu tutara ulaşmak zor. Ancak eşiğin düşürülmesi de kalitesiz yatırımcı çekme riski taşıyor. Denge kurmak önemli.
Yabancı Yatırımcı İçin Türkiye'nin Avantajları
Yabancı yatırımcılar için Türkiye hala cazip. Stratejik konum Avrupa ve Asya'nın kesişim noktası. Nüfus gücü 85 milyonluk dinamik nüfus. Turizm potansiyeli yıllık 50 milyon+ turist. Kültürel zenginlik tarih kültür doğa. Ekonomik fırsatlar büyüyen ekonomi yatırım teşvikleri. Vatandaşlık programı 400 bin dolarla ikinci pasaport. KDV istisnası birinci el satışlarda KDV muafiyeti. İkamet izni kolaylığı gayrimenkul sahiplerine kolayca ikamet izni. Tüm bu avantajlar Türkiye'yi yabancı yatırımcı için çekici kılıyor. Ancak mevcut sorunlar çözülmeli.
Hangi Ülkelerden Yatırımcı Geliyor?
2025 verilerine göre yabancıya en çok konut satan iller İstanbul Antalya Ankara İzmir Bursa. Yabancı alıcıların geldiği ülkeler ise Rusya İran Irak Almanya Ukrayna Suudi Arabistan Kuveyt Özbekistan Kazakistan Azerbaycan. Ruslar özellikle Antalya'yı tercih ediyor. İranlılar İstanbul ve Ankara'yı. Araplar lüks konutları tercih ediyor. Avrupalılar yazlık ve emeklilik için alıyor. Her ülkenin tercihi farklı.
2026 İçin Beklentiler
2026 yılı yabancıya konut satışı için kritik bir dönemeç. Mevcut trend devam ederse satışlar daha da düşebilir. GPPS'nin önerdiği değişiklikler uygulanırsa sistem canlanabilir. Birinci el odaklı yaklaşım sektöre katkı sağlar. Ancak geçiş süreci zor olabilir. İkinci el satan yatırımcılar etkilenir. Dengeyi kurmak önemli. Hükümetin atacağı adımlar belirleyici olacak. Sektör açıklama bekliyor.
Sonuç ve Değerlendirme
Yabancıya konut satışı 2026'da düşüşte. Şubat ayında 1.506 adet en düşük rakam. 109 ayda toplam 384 bin satış yapıldı. 400 bin dolar eşiği yürürlükte 3 yıl satış yasağı var. GPPS birinci el odaklı sistem öneriyor ikinci el çıkarılmalı. Sistemin üretimi desteklemesi gerekiyor. Gayrimenkul ihracatı perspektifi uygulanmalı. Türkiye hala cazip stratejik konum nüfus turizm. Rusya İran Irak Almanya Ukrayna en çok alan ülkeler. 2026 kritik yıl değişiklik şart. Sektör hükümetten karar bekliyor. Sistem yenilenmezse düşüş devam edebilir.
