4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete'de 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik ile kentsel dönüşüm süreçlerinde eskisine nazaran büyük çaplı değişiklikler oldu. Bu düzenlemeyle beraber riskli yapıların dönüştürülmesi ile ilgili sürecin hızlandırılması adına bürokratik engellerin kaldırılması ve mevcut uygulamaların yeniden düzenlenmesi sağlandı. Yeni düzenleme ile unanimous consent artık gerekli değil. Kentsel dönüşüm kararları artık arsa paylarının basit çoğunluğunu temsil eden mülk sahiplerinin onayı ile alınabiliyor yani yüzde 50'den fazlasının. Bu değişiklik mülk sahipleri arasındaki anlaşmazlıkların neden olduğu gecikmeleri azaltmayı ve yapısal olarak riskli binaların yeniden inşasını hızlandırmayı amaçlıyor.
Yüzde 50+1 Sistemi Nedir?
Yeni yönetmelik değişikliğiyle birlikte riskli yapıların bulunduğu parsellerde dönüşüm kararları almak için oy birliği artık gerekli değil. Yeni çerçevede kentsel dönüşüm kararları artık arsa paylarının basit çoğunluğunu yani yüzde 50'den fazlasını temsil eden mülk sahiplerinin onayı ile alınabilir hale geldi. Bu sistem çoğunluk sağlandığında dönüşümün başlamasını sağlıyor. Azınlıkta kalan mülk sahiplerinin hakları korunuyor. Rayiç değer tespitleri yapılıyor ve haksız mağduriyet önleniyor. Ancak yüzde 50+1 sistemi süreci önemli ölçüde hızlandırıyor.
15 Günlük İtiraz Süreleri Önemli
Yeni düzenlemelere göre kentsel dönüşüm sürecine dahil olan hak sahipleri için on beş günlük itiraz ve değerlendirme süreleri ile elektronik tebligat yöntemleri çokça önem kazanıyor. Özellikle salt çoğunluk (50+1) ile karar alma mekanizmasının benimsenmesiyle azınlıkta kalan maliklerin mülkiyet haklarının korunması sağlanıyor. 15 gün içinde itiraz edilmezse kararlar kesinleşiyor. Bu nedenle hak sahiplerinin süreçleri yakından takip etmesi ve hukuki haklarını bilmesi gerekiyor. Elektronik tebligat sistemi bildirimler
in hızlı ulaşmasını sağlıyor ancak kontrol edilmesi şart.
Bürokratik Engeller Azaltıldı
Yeni yönetmelik değişiklikleri ile birlikte kentsel dönüşüm süreçleri daha hızlı ve sistematik bir yapıya kavuştu. Riskli yapıların tespiti tapu kayıtlarındaki yeni düzenlemeler paydaş kararlarında salt çoğunluk ilkesi ve arsa payı satış süreçleri gibi kritik aşamalarda önemli yenilikler getirildi. Risk raporu onay süresi 10-15 güne düşürülecek. Dijital sistemler devreye giriyor. Sözleşme süreçleri daha şeffaf hale geliyor. Tüm bu değişiklikler bürokratik engelleri azaltıyor ve süreci hızlandırıyor.
Azınlıktaki Maliklerin Hakları Korunayor
Salt çoğunluk sistemi azınlıkta kalan maliklerin mülkiyet haklarını tehlikeye atmıyor. Malikler kentsel dönüşüm sürecinde mülkiyet hakkının korunması adil sözleşme yapılması ve rayiç bedel üzerinden işlem görme hakkına sahip. Bu hakların ihlal edilmesi halinde maliklerin dava açma itiraz etme ve yürütmenin durdurulmasını talep etme gibi hukuki güvenceleri bulunuyor. Rayiç değer tespitleri bağımsız uzmanlar tarafından yapılıyor. Azınlıktaki malikinşaat sırasında dairesini kaybetmiyor eşdeğer konut alma hakkı var.
İstanbul'da Uygulama Yoğun
İstanbul deprem riski açısından Türkiye'nin en kritik şehirlerinden biri olup bu nedenle kentsel dönüşüm uygulamalarının en yoğun yürütüldüğü kent. İstanbul'da kentsel dönüşüm süreci hem yapı stokunun eski olması hem de nüfus yoğunluğu nedeniyle diğer illere kıyasla daha karmaşık ve çok paydaşlı ilerliyor. Özellikle Kadıköy Üsküdar Beşiktaş Bakırköy Bahçelievler gibi ilçelerde kentsel dönüşüm talepleri ve dava sayıları oldukça fazla. Yeni yönetmelik bu illerdeki süreci hızlandıracak.
En Sık Karşılaşılan Uyuşmazlıklar
İstanbul'da kentsel dönüşüm sürecinde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklar müteahhit ile yapılan sözleşmelerde gecikme ve eksik ifa rayiç değer tespitlerinde anlaşmazlık kat karşılığı hesaplamalarında problem yıkım ve tahliye süreçlerinde ihtilaf. Bu uyuşmazlıklar süreci uzatıyor ve maliyetleri artırıyor. Yeni yönetmelik bu sorunların bir kısmını azaltmayı hedefliyor. Ancak profesyonel hukuki danışmanlık almak hala çok önemli. Kentsel dönüşüm avukatı ile çalışmak süreci sağlıklı yürütür.
Profesyonel Danışmanlık Zorunluluk Haline Geliyor
Kentsel dönüşüm süreci teknik ve hukuki boyutları olan karmaşık bir süreç. Bu nedenle alanında uzman bir kentsel dönüşüm avukatı ile çalışmak sürecin sağlıklı ilerlemesi ve hak kayıplarının önlenmesi açısından büyük önem taşıyor. Uzman avukat sözleşmelerin hazırlanması toplantı süreçlerinin takibi tebligatların kontrolü ve dava süreçlerinin yürütülmesi gibi aşamalarda maliklere profesyonel hukuki destek sağlar. 2026 kentsel dönüşüm avukatı ile çalışmak yeni yönetmelik ile getirilen usuli güvencelerin denetlenmesi rayiç değer tespitlerinin takibi ve hak kayıplarının önlenmesi açısından çokça önemli.
Risk Analizi Dijital Hale Geliyor
2026'da beklenen yenilik risk analizi sonuçlarının daha hızlı onaylanması için sistem tamamen dijital hale getiriliyor. Bu sayede raporların onay süresi 10-15 güne düşecek. Lisanslı kuruluşlardan risk raporu alınması süreç her zaman olduğu gibi raporla başlar. Ancak dijital sistem onay sürecini çok hızlandıracak. Daha önce aylarca sürebilen onay süreci şimdi 2 haftaya inecek. Bu büyük bir kazanım ve süreci önemli ölçüde hızlandıracak.
4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişiklikleri kentsel dönüşüm süreçlerini köklü şekilde değiştirdi. Yüzde 50+1 sistemi süreci hızlandırdı. Bürokratik engeller azaltıldı. 15 günlük itiraz süreleri önemli. Azınlıktaki maliklerin hakları korunuyor. İstanbul'da uygulama yoğun. Profesyonel danışmanlık zorunluluk haline geliyor. Risk analizi dijital hale geliyor. Hak sahipleri haklarını bilmeli ve süreçleri yakından takip etmeli. Uzman avukat ile çalışmak hak kayıplarını önler. Kentsel dönüşüm artık daha hızlı ve sistematik ilerleyecek
