Resmi Gazete'de 4 Şubat 2026 tarihinde yayımlanan yönetmelik değişikliği ile 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'da önemli düzenlemeler yapıldı. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından hazırlanan değişiklikler, riskli yapı süreçlerini kolaylaştırırken, paydaşların haklarını da güvence altına alıyor.
Özellikle riskli yapı şerhi, salt çoğunluk kuralları ve teminat oranlarıyla ilgili yeni düzenlemeler dikkat çekiyor. 33158 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan değişiklikler, kentsel dönüşüm süreçlerini hızlandırmayı ve daha şeffaf hale getirmeyi amaçlıyor. Paydaşlar arası anlaşmazlıkların çözümü için yeni mekanizmalar getirilirken, yapı ruhsatı süreçleri de netleştirildi. İşte kentsel dönüşüm süreçlerini yakından ilgilendiren tüm değişiklikler.
Riskli Yapı Şerhi Düzenlemesi
Yönetmelikte yapılan en önemli değişikliklerden biri, riskli yapı şerhinin terkin edilmesi sürecine ilişkin. Yeni düzenlemeye göre, riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki riskli yapı şerhi, ilgililerin talebi üzerine veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ya da İdarenin bildirimi üzerine tapu müdürlüğünce terkin edilecek.
Ancak şerhin terkininden sonra taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesinde 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılacak. Bu düzenleme, parselde yapılacak iş, işlem ve uygulamaların Kanun kapsamında yürütülmesini sağlayacak. Böylece riskli yapı yıkıldıktan sonra bile arsa üzerindeki dönüşüm süreci devam edebilecek. Tapu kayıtlarındaki bu netleştirme, alıcı ve satıcılar açısından belirsizlikleri ortadan kaldırıyor.
Salt Çoğunluk Kuralında Yapılan Değişiklikler
Paydaşlar arası karar alma sürecinde önemli değişiklikler yapıldı. Yeni düzenlemeye göre, riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak yeni uygulamalar hakkında karar alınmak üzere, maliklerden birinin istemi ile bütün malikler toplantıya çağrılacak. Toplantının yeri ve zamanı, ilgili muhtarlıkta veya riskli yapıların henüz yıktırılmadığı durumlarda bina kapısında ya da duyuru panosunda on beş gün süre ile ilan edilecek. Noter vasıtasıyla maliklere de bildirim yapılabilecek. İlan suretiyle yapılan bildirimlerde toplantı yeri ve zamanı, ilanın son günü tüm paydaşlara tebliğ edilmiş sayılacak. Toplantı, hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğu ile yapılacak ve yine en az salt çoğunluk ile alınan karar taraflarca imzalanarak tutanağa bağlanacak.
Karara Katılmayanlara Yönelik Süreç
Alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif, karara katılmayanlara elektronik tebligat adresi üzerinden veya noter vasıtasıyla bildirilecek. Elektronik tebligat adresi bildirmeyenlere ise ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilecek. Elektronik yolla yapılan bildirim, bildirimin muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılacak. Muhtarlıkta ilan suretiyle yapılan bildirim ise ilanın son günü yapılmış sayılacak. Karara katılmayanlara yapılan bildirimde, bildirimin yapıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya salt çoğunlukla alınan kararın kabul edilmemesi halinde arsa paylarının satışa çıkarılacağı belirtilecek. Bu satış, Başkanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile yapılacak.
Yapı Ruhsatı Başvuru Süreci Netleştirildi
Kanunun 6. maddesinin birinci fıkrası uyarınca, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara istinaden ilgili İdareye yapılacak olan yapı ruhsatı başvurusu öncesinde bazı şartların yerine getirilmesi gerekiyor. Alınan karar ile anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin, karara katılmayan maliklere tebliğ edilmiş olması şart. Ayrıca bu maliklerin hisselerinin satışı için Müdürlüğe veya yetki devri yapılmış ise İdareye müracaatta bulunulmuş olması gerekiyor.
Müdürlükçe veya yetki devri yapılmış ise İdarece, satış dosyası üzerinde yapılacak ön inceleme neticesinde, salt çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığı ve tebligat işlemlerinin tamamlanıp tamamlanmadığı hususlarını içeren yazı, talebine istinaden yapı ruhsatı düzenleyecek İdareye veya ilgili birime gönderilecek. Bu düzenleme, yapı ruhsatı sürecindeki belirsizlikleri ortadan kaldırıyor.
Arsa Satışında Öncelik Hakkı
Kanunun 6. maddesinin birinci fıkrası uyarınca, üzerindeki riskli binanın yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın satışına karar verilmesi halinde, bu satışın öncelikle Kentsel Dönüşüm Başkanlığına veya Bakanlığın bağlı veya ilgili kuruluşlarına veyahut da İdareye veya TOKİ'ye teklif edilmesi gerekiyor. Dönüşüm projesini gerçekleştiren Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından uygun görülmesi hâlinde, arsa payları satın alınanlar ile konut veya işyeri sözleşmesi yapılabilecek. Bu düzenleme, kamu kurumlarının kentsel dönüşüm sürecinde daha aktif rol almasını sağlıyor. Ayrıca hak sahiplerinin konut edinme sürecini de kolaylaştırıyor.
Tevhit ve İfraz İşlemlerinde Yeni Kurallar
Üzerindeki yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması şartı ile tevhidi mümkün olan birden fazla parselin tevhit edilmesi düzenlendi. Taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, her parselde ayrı ayrı sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğü ile karar verilebilecek.
Yapılaşmamış boş parsellerin, riskli yapıların bulunduğu parsellerle tevhit edilmesi için boş parsellerdeki bütün maliklerin oybirliği ile karar alması gerekiyor. Tevhitten sonra yapılacak uygulamaya, tevhit ile oluşan parselde sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilecek. Riskli yapının bulunduğu bir parselin ifraz edilmesi halinde, ifraz sonucu oluşan parsellerden sadece riskli yapının tekabül ettiği parsel veya parseller Kanun kapsamında değerlendirilecek. Riskli yapı şerhi diğer parsellerden kaldırılacak.
İmar Hakkı Aktarımı Düzenlemesi
Uygulama alanında zeminden kaynaklanan sebeplerle veya herhangi bir afet riskinden dolayı veyahut mevzuata göre yapılaşma hakkının olmamasından dolayı yeni yapı yapılması mümkün değil ise önemli bir yenilik getirildi. Uygulama alanındaki yapının yerine yapılacak yeni yapı, uygulama alanı dışında başka bir parselde yapılabilecek.
Riskli yapının bulunduğu parselin yapılaşma hakkının, imar hakkı aktarımı ile başka bir parsele taşınması durumunda; maliklerin tamamının aynı parselde şuyulandırılması ve bu parseldeki diğer maliklerin muvafakatinin olması şartıyla, yeni parseldeki uygulamalar Kanun kapsamında yürütülecek. Böyle bir durumda Kanundan kaynaklanan hakların uygulama alanı dışındaki parselde kullanılacağına dair uygulama alanının bulunduğu ildeki Müdürlükten yazı alınacak. Bu yazı Müdürlükçe ilgili belediyelere ve tapu müdürlüklerine bildirilecek.
Hisse Satış Sürecinde Şeffaflık Artırıldı
Maliklerin toplantıya davet edildiğine dair belgeler, toplantının yapıldığına dair tutanak ve maliklerin gerekli belgeleri sunması zorunlu hale getirildi. Yapılan ilk satışta, satışa konu edilen hissenin anlaşma sağlayan paydaşlarca satın alınmaması durumunda özel bir düzenleme yapıldı. Yine salt çoğunluğun talebine istinaden yapılacak sonraki satış işlemlerinde, satışın yapılacağı yer, tarih ve saat Müdürlükçe belirlenecek. Belirlenen bilgiler Müdürlük/İdare yayın araçlarıyla ve ilan panosunda on beş gün süreyle ilan edilecek. Ayrıca bütün maliklere e-Devlet kapısı üzerinden bildirilecek. Bu düzenleme, satış sürecinde şeffaflığı artırıyor ve tüm paydaşların bilgilendirilmesini sağlıyor.
Tapu Harç ve Ücret Muafiyetlerinde Değişiklik
Riskli yapının bulunduğu parselin, boş parsellerle tevhit edilerek uygulamada bulunulması veya bu parselin yapılaşma hakkının imar hakkı aktarımı ile başka bir parsele taşınması durumunda önemli bir düzenleme yapıldı. Tapu harç ve ücret muafiyetlerinden, riskli yapının bulunduğu parselin alanının tevhit neticesinde oluşan veya imar hakkı transferi yapılan yeni parselin alanına oranı nispetinde faydalanılacak. Bu düzenleme, tarafların mali yükünü hafifletirken, tevhit ve imar hakkı aktarımı işlemlerini teşvik ediyor.
- Teminata İlişkin Geçici Uygulama
Yönetmeliğe eklenen geçici madde ile teminatlara ilişkin önemli bir düzenleme yapıldı. 1 Ocak 2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatlar, yapı müteahhidinin talebi halinde yüzde 6 teminat oranına göre yeniden düzenlenecek. Bu düzenleme, daha önce farklı oranlarda teminat veren müteahhitlere düzenleme yapma imkanı tanıyor. Geçici madde uygulaması, geçiş sürecindeki adaletsizlikleri gideriyor.
- Yetki Değişikliği
Yönetmeliğin 22. maddesinde yer alan "Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı" ibaresi "Kentsel Dönüşüm Başkanı" şeklinde değiştirildi. Bu değişiklik, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın kurulması sonrasında yetki devri sürecini tamamlıyor. Artık yönetmelik hükümlerini Kentsel Dönüşüm Başkanı yürütecek.
