İmar Hakkı Transferi ile Kamusal Alanlarda Yeni Dönem Başlıyor

İmar Kanunu’na eklenen “imar hakkı aktarımı” düzenlemesi, Türkiye genelinde şehircilik uygulamalarında önemli bir yenilik olarak dikkat çekiyor. Yeni düzenleme, kamusal hizmet alanlarında kalan arsaların imar haklarının ekonomik değer temelinde başka bir parselde kullanılmasını mümkün kılıyor. Bu sayede mülk sahipleri mağdur olmadan haklarını kullanabilecek, kamu ise kamulaştırma maliyetlerinden tasarruf edecek. Kamusal Alanlarda Yeni Uygulama Değer Bazlı Transfer İmar Kanunu’nun 5’inci maddesine eklenen “imar hakkı aktarımı” tanımı, daha önce yalnızca belirli şartlarda uygulanan imar transferini genelleştirerek herkes için erişilebilir hale getiriyor. Bu düzenlemeyle, okul, park, yeşil alan gibi kamusal hizmet alanlarında kalan bir arsanın imar hakkı, kamu ya da belediyeye ait başka bir parselde değerlendirilebilecek. Burada en önemli unsur, transfer işleminin metrekare bazında değil, ekonomik değer üzerinden yapılacak olması. SPK Lisanslı Şirketler Değerleme Yapacak Arsa değerleri, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı değerleme şirketleri tarafından belirlenecek. Örneğin, bir arsanın 1 milyon TL değerindeki 200 metrekarelik imar hakkı, başka bir bölgede 1 milyon TL’ye denk gelen 100 metrekarelik bir alanda kullanılabilecek. Kamu, eğer fark oluşursa mahsuplaşma yoluyla mülk sahibine ödeme yapabilecek veya kalan fark için arsa tahsis edebilecek. Şehir Plancılarından Uyarılar Nüfus Yoğunluğu Dengesi Önemli Yüksek Şehir ve Bölge Plancısı Hüseyin Oflaz, düzenlemenin mülk sahipleri için büyük bir avantaj olduğunu belirtirken, şehir plancılığı açısından bazı risklere de dikkat çekti: “Bu uygulamalarla bazı bölgelerin nüfus yoğunluğu artabilir. Nüfus artışıyla birlikte sosyal donatı alanları yetersiz kalabilir. Dolayısıyla imar hakkı transferi yapılacak bölgelerde nüfus-donatı dengesi göz önünde bulundurulmalı.” Kısıtlamalar ve Riskler Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, düzenlemenin kamulaştırmasız el atma davalarının önüne geçmek için etkili bir yöntem olabileceğini belirtti. Ancak plan değişikliği ve fonksiyon kayması gibi olası risklerin dikkatle ele alınması gerektiğini vurguladı: “İmar transferiyle bir mülk sahibinin hakkı başka bir bölgeye taşınabilir. Ancak bunun yeniden özel mülkiyete dönüşmesini önlemek için kısıtlamalar net şekilde belirlenmelidir.” Kentsel Dönüşüm ve İller Arası Transfer Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, yeni düzenlemeyle kentsel dönüşüm projelerinde önemli kolaylıklar sağlanacağını ifade etti. Yüksel, “Artık bir ildeki imar hakkı, başka bir ilde kullanılabilecek. Bu, büyük projelerde yeni fırsatlar yaratabilir,” dedi. Uzmanlar Devrim Niteliğinde Adım Yüksek Mimar Emrullah Yedikardeş, düzenlemenin hem vatandaş hem de kamu açısından faydalı bir çözüm olduğunu belirtti: “Babadan miras kalan ve imar planı değişikliği nedeniyle hak kaybı yaşayan mülk sahiplerinin mağduriyetini önlemek açısından devrim niteliğinde bir adım.” Yeni düzenleme, hem kamu kaynaklarının daha verimli kullanılmasını hem de mülk sahiplerinin haklarının korunmasını amaçlıyor. İmar planlarında sıkça karşılaşılan sorunlara yönelik bu çözüm, doğru uygulanırsa şehirleşmede daha adil ve sürdürülebilir bir model sunabilir. Ancak, uygulamadaki detayların ve olası risklerin iyi yönetilmesi gerektiği de uzmanlar tarafından sık sık vurgulanıyor.