Yargıtay, uzun yıllardır devam eden kira ilişkilerinde sözleşmenin yenilenmiş olmasının, ev sahibinin kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep etmesine tek başına engel oluşturmayacağına hükmetti. Karara göre, yenilenen sözleşmenin üzerinden beş yıl geçmemiş olsa bile ilk kira ilişkisinin başlangıç tarihi ve emsal kira bedelleri dikkate alınabilecek.
Gayrimenkul piyasasında özellikle eski kiracılar ile ev sahipleri arasında yaşanan kira bedeli anlaşmazlıkları, yargı kararlarıyla yeniden gündeme geliyor. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 3 Mart 2026 tarihli kararı, uzun süreli kira ilişkilerinde sonradan imzalanan sözleşmelerin kira tespit davalarına etkisi konusunda önemli bir değerlendirme ortaya koydu. Kararda, taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi düzenlenmesinin önceki kira ilişkisinin süresini her durumda ortadan kaldırmayacağına dikkat çekildi. Yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin piyasa koşullarını yansıtıp yansıtmadığının araştırılması gerektiği belirtildi. Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Avukat Elvan Kakıcı Şimşek de kararın, özellikle uzun yıllardır aynı kiracının oturduğu veya faaliyet gösterdiği taşınmazlar açısından önem taşıdığını ifade etti.
Yeni Sözleşme İmzalanması Beş Yıllık Süreyi Her Durumda Sıfırlamıyor
Kira tespit davalarında en çok tartışılan konulardan biri, kira ilişkisinin başlangıç tarihinin nasıl belirleneceği. Özellikle eski kiracıyla yeni bir sözleşme imzalandığında beş yıllık sürenin yeniden başlayıp başlamayacağı, taraflar arasında hukuki uyuşmazlıklara neden olabiliyor. Yargıtay'ın değerlendirmesine göre, yenilenen sözleşmede kararlaştırılan kira bedelinin emsal ve rayiç değerlere uygun olmaması halinde, ilk kira sözleşmesinden itibaren geçen süre dikkate alınarak kira bedelinin yeniden belirlenmesi mümkün olabilecek. Ancak burada belirleyici olan yalnızca sözleşmenin tarihi değil. Yeni sözleşmenin hangi koşullarda düzenlendiği, taraflar arasındaki kira ilişkisinin kesintisiz devam edip etmediği ve belirlenen kira bedelinin dönemin piyasa koşullarını ne ölçüde yansıttığı da önem taşıyor.
Emsal Kira Bedelleri Kararın Merkezinde Yer Alıyor
Kira tespit davalarında taşınmazın bulunduğu bölgedeki güncel kira seviyeleri önemli bir değerlendirme ölçütü oluşturuyor. Aynı mahallede bulunan benzer büyüklükteki taşınmazların kira bedelleri, taşınmazın fiziki özellikleri, kullanım amacı ve konumu mahkeme tarafından dikkate alınabiliyor. Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, sözleşmenin uzun yıllardır devam ediyor olmasının tek başına kira bedelinin piyasa seviyesine yükseltilmesi için yeterli olmadığına dikkat çekti.
Yenilenen sözleşmede belirlenen kira tutarının emsal bedellere uygun olması halinde, kira bedelinin yeniden tespitinde farklı bir değerlendirme yapılabileceğini belirten Kakıcı Şimşek, her uyuşmazlığın kendi koşulları içerisinde incelenmesi gerektiğini vurguladı. Dolayısıyla yeni bir sözleşmenin imzalanmış olması kadar, bu sözleşmede kararlaştırılan kira bedelinin imza tarihindeki piyasa koşullarıyla uyumu da önem kazanıyor.
Beş Yılını Dolduran Kira Sözleşmelerinde Hangi Kurallar Geçerli?
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin esasları düzenliyor. Bu kapsamda mahkeme; on iki aylık ortalamalara göre tüketici fiyat endeksindeki değişimi, kiralanan taşınmazın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyet ilkesini birlikte değerlendirerek yeni kira bedeline karar verebiliyor. Yargıtay'ın kararı ise özellikle uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde, sonradan yapılan sözleşmelerin bu değerlendirmeyi nasıl etkileyeceği açısından önem taşıyor. Örneğin, on yılı aşkın süredir devam eden bir kira ilişkisinde tarafların yakın tarihte yeni bir sözleşme imzalaması, geçmiş kira süresinin her koşulda göz ardı edileceği anlamına gelmiyor. Yeni sözleşmede belirlenen bedelin o tarihteki emsal kiralarla uyumlu olup olmadığı araştırılarak uygulanacak kira tespit yöntemi belirlenebiliyor.
Kira Tespit Davası Açmak Otomatik Kira Artışı Anlamına Gelmiyor
Kararın ev sahiplerine her durumda kira bedelini artırma hakkı verdiği şeklinde yorumlanmaması gerekiyor. Mahkemenin değerlendirmesinde kira ilişkisinin geçmişi, tarafların yaptığı sözleşmeler, mevcut kira bedeli ve taşınmazın özellikleri birlikte ele alınıyor. Gerektiğinde bilirkişi incelemesi yapılarak emsal taşınmazların kira değerleri araştırılıyor. Ayrıca dava açılabilmesi ile mahkemece belirlenen kira bedelinin hangi tarihten itibaren uygulanacağı farklı hukuki konular.
Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesinde düzenlenen dava ve bildirim zamanlaması, yeni kira bedelinin geçerlilik tarihi bakımından önem taşıyor. Bu nedenle sözleşmesini yenileyen bir ev sahibinin yalnızca ilk kira ilişkisinin üzerinden beş yıl geçtiğini ileri sürmesi, talep ettiği kira bedelinin mahkeme tarafından aynen kabul edileceği anlamına gelmiyor.
Karar, Eski Kiracılarla Yaşanan Kira Uyuşmazlıklarını Etkileyebilir
Yargıtay'ın ortaya koyduğu yaklaşım, özellikle uzun yıllardır aynı kiracı tarafından kullanılan ve kira bedeli çevredeki benzer taşınmazların gerisinde kalan gayrimenkuller açısından önem taşıyor. Karar, sözleşmenin yenilenmesini tek başına belirleyici kabul etmek yerine kira ilişkisinin bütününün incelenmesi gerektiğini ortaya koyuyor. Avukat Elvan Kakıcı Şimşek'in değerlendirmesine göre, yenilenen sözleşmenin üzerinden beş yıl geçmediği gerekçesiyle kira tespit davası açamayacağını düşünen bazı ev sahipleri açısından bu yaklaşım yeni bir hukuki değerlendirme imkânı sağlayabilir. Bununla birlikte karar, kiracıların sözleşmeden doğan haklarını ortadan kaldırmıyor. Kira bedelinin yeniden belirlenip belirlenmeyeceği, tarafların sunduğu deliller ve somut olayın özellikleri doğrultusunda mahkeme tarafından karara bağlanıyor.
