Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) "Satılık Konut Fiyatlarında Ülke Genelinde Düşüş" başlıklı raporunu paylaştı. Rapora göre reel konut fiyatları Ocak 2026'da bir önceki aya kıyasla ülke genelinde ve üç büyük ilde geriledi.
Bir önceki yılın aynı ayı ile kıyaslandığında ise reel konut fiyatı ülke genelinde ve İzmir'de azalırken, İstanbul ve Ankara'da yükseldi. Reel fiyatlardaki yıllık değişim oranı ülke genelinde yüzde 1,9 gerilerken, İstanbul'da yüzde 1,1, Ankara'da yüzde 3,2 artış, İzmir'de ise yüzde 3 düşüş görüldü. Konut metrekare cari fiyatın en yüksek olduğu il İstanbul olurken, reel kiralarda da düşüş trendi devam etti. Aralık'tan Ocak'a cari kira fiyatlarındaki artışın aylık enflasyondan düşük olması sonucu enflasyondan arındırılmış (reel) kira fiyatları ülke genelinde ve üç büyükşehirde düştü.
Reel Konut Fiyatlarında Yıllık Değişim: Üç Büyükşehir Ayrıştı
Reel fiyatlardaki yıllık değişim oranı ülke genelinde yüzde 1,9 gerilerken, üç büyükşehir farklı performans sergiledi. İstanbul'da yüzde 1,1, Ankara'da yüzde 3,2 artış görülürken, İzmir'de yüzde 3 düşüş kaydedildi. Bu veriler İstanbul ve Ankara'nın konut piyasasında daha dirençli olduğunu, İzmir'in ise reel bazda değer kaybettiğini gösteriyor. Ankara'nın yüzde 3,2'lik artışla öne çıkması kentsel dönüşüm projeleri, kamu yatırımları ve artan konut talebinin etkisiyle açıklanıyor.
İstanbul'un yüzde 1,1'lik artışı ise mega projelerin ve şehrin cazibetinin devam ettiğini gösteriyor. İzmir'deki yüzde 3'lük düşüş ise şehirdeki arz fazlası ve talebin zayıflamasının bir sonucu olarak değerlendiriliyor.
Cari Konut Fiyatları: İstanbul 60 Bin TL ile Zirvede
Konut cari fiyatları bir önceki yıla göre artmaya devam etti. Ortalama satılık konut ilan metrekare cari fiyatı ülke genelinde 42 bin 757 TL, İstanbul'da 60 bin 625 TL, Ankara'da 35 bin 938 TL ve İzmir'de 50 bin TL olarak izlendi. Cari fiyatlardaki yıllık artış oranı ülke genelinde yüzde 28,1, İstanbul'da yüzde 32, Ankara'da yüzde 34,8, İzmir'de ise yüzde 26,8 oldu. İstanbul'un metrekare fiyatının 60 bin TL'yi aşması şehrin prestij değerini ve yatırım çekiciliğini gösteriyor.
Ankara'nın yüzde 34,8'lik yıllık artışla öne çıkması başkentte yaşanan konut talebinin gücünü ortaya koyuyor. İzmir'in 50 bin TL seviyesi ve yüzde 26,8'lik artış oranı ise şehrin Ege'nin cazibe merkezi olma özelliğini koruduğunu gösteriyor.
- Konut Talebi Endeksi Yüzde 7,5 Yükseldi
Konut talebi endeksi 2026 Ocak'ta geçen aya kıyasla yüzde 7,5 yükseldi. Bu artış konut piyasasında talebin canlılığını koruduğunu gösteriyor. Konut piyasasında bir diğer canlılık ölçütü olarak kullanılan satılık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren kapatılan ilan yaşı ise geçen aya kıyasla ülke genelinde ve üç büyükşehirde yükseldi. İlan yaşının artması piyasada alıcı-satıcı beklentileri arasındaki farkın devam ettiğini ve fiyat pazarlıklarının uzadığını gösteriyor.
Talep endeksindeki artışa rağmen işlem sürelerinin uzaması alıcıların daha temkinli davrandığını ortaya koyuyor. TCMB'nin faiz indirim sürecine başlaması ve kredi maliyetlerindeki düşüş beklentisi talebi artıran faktörler arasında.
- Reel Kiralarda Düşüş Trendi Devam Ediyor
Aralık'tan Ocak'a cari kira fiyatlarındaki artışın aylık enflasyondan düşük olması sonucu enflasyondan arındırılmış (reel) kira fiyatları ülke genelinde ve üç büyükşehirde düştü. Rapora göre reel kira endeksi üç büyükşehirde de azaldı. Ocak ayında reel kira değişimi İstanbul'da yüzde 1,3, Ankara'da yüzde 2,5, İzmir'de ise yüzde 2,7 gerilerken, reel kira endeksi de İstanbul'da 186,2, Ankara'da 245,3 ve İzmir'de 191,2 seviyesinde gerçekleşti. Bu düşüş kira artış tavanı uygulamasının ve piyasadaki dengelenmenin bir sonucu olarak değerlendiriliyor. Ankara'nın 245,3 ile en yüksek reel kira endeksine sahip olması başkentteki kira baskısının şiddetini gösteriyor.
Yıllık Reel Kira Değişimi: İzmir Ekside
Yıllık reel kira değişimi İstanbul'da yüzde 6,5, Ankara'da yüzde 2, İzmir'de ise yüzde eksi 6,3 oldu. İzmir'deki negatif değişim şehirdeki kira pazarının zayıfladığını gösteriyor. Ocak ayında cari kira fiyatı yıllık artış oranı ülke genelinde ve İstanbul'da artarken Ankara'da ve İzmir'de azaldı. Yıllık kira artış oranı ülke genelinde yüzde 28, İstanbul'da yüzde 39,1, Ankara'da yüzde 33,3, İzmir'de ise yüzde 22,4 olarak kaydedildi. İstanbul'un yüzde 39,1'lik artış oranıyla öne çıkması şehirdeki kira baskısının ne kadar yüksek olduğunu ortaya koyuyor. Ancak bu nominal artışların reel bazda eridiği görülüyor.
Metrekare Kira Fiyatları: İstanbul 360 TL ile Lider
Ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatı ülke genelinde 250 TL, İstanbul'da 360 TL, Ankara'da 248,2 TL, İzmir'de ise 285,7 TL olarak izlendi. İstanbul'un metrekare kira fiyatının 360 TL'ye ulaşması şehirdeki yaşam maliyetinin yüksekliğini gösteriyor. 100 metrekare bir daire için aylık kira İstanbul'da 36 bin TL, Ankara'da 24 bin 820 TL, İzmir'de 28 bin 570 TL seviyesinde. Bu rakamlar özellikle orta gelir grubunun kira ödemekte zorlandığını ortaya koyuyor. Kiralık konut talep göstergesi Aralık ayına kıyasla yüzde 8,9, geçen yılın Ocak ayına kıyasla yüzde 15,4 daha yüksek düzeyde oldu.
- İlan Yaşı Uzuyor: Pazarlık Süreci Uzadı
Kiralık konut piyasasında bir diğer canlılık ölçütü olarak kullanılan kiralık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren kapatılan ilan yaşı da geçen aya kıyasla ülke genelinde ve üç büyükşehirde uzadı. İlan yaşının uzaması kiralık konut piyasasında da alıcı-satıcı beklentileri arasındaki farkın devam ettiğini gösteriyor. Ev sahipleri yüksek kira artışları beklerken, kiracılar ödeme güçlerinin sınırlarında hareket ediyor. Bu durum pazarlık süreçlerini uzatıyor ve ilanların daha uzun süre yayında kalmasına neden oluyor. Özellikle İstanbul'da bazı ilanların 60 günden fazla süre yayında kaldığı gözleniyor.
- Enflasyon ve Reel Değer İlişkisi
BETAM raporunun en önemli vurgusu reel ve nominal değerler arasındaki farktır. Cari fiyatlar nominal olarak artarken, enflasyondan arındırılmış reel fiyatların düştüğü görülüyor. Bu durum konut ve kira fiyatlarındaki artışların büyük ölçüde enflasyondan kaynaklandığını gösteriyor. Yatırımcılar ve ev sahipleri nominal artışlara bakarak kazandıklarını düşünse de reel bazda aslında değer kaybı yaşanıyor. Bu tablo özellikle 2022-2023 döneminde yüksek enflasyonla birlikte konut fiyatlarının patladığı dönemin ardından bir normalleşme sürecini yansıtıyor.
- Üç Büyükşehir Farklı Dinamiklere Sahip
İstanbul, Ankara ve İzmir'in konut ve kira piyasalarında farklı performans göstermesi her şehrin kendine özgü dinamiklere sahip olduğunu gösteriyor. İstanbul mega projeler, finans merkezi olma özelliği ve yoğun göç almasıyla fiyatları yukarı çeken faktörlere sahip. Ankara kamu yatırımları, kentsel dönüşüm projeleri ve başkent olma avantajıyla öne çıkıyor. İzmir ise yaşam kalitesi, iklim ve Ege'nin cazibesiyle tercih ediliyor ancak arz fazlası nedeniyle fiyat baskısı yaşıyor. Her üç şehrin de kendine özgü avantaj ve dezavantajları bulunuyor.
BETAM raporunun ortaya koyduğu tablo konut ve kira piyasasında reel bazda düşüşün devam ettiğini gösteriyor. Nominal fiyatlar artarken reel değerlerin gerilemesi enflasyonun etkisini açıkça ortaya koyuyor. İstanbul ve Ankara reel bazda değer kazanırken İzmir'in geride kalması şehirlerin farklı dinamiklere sahip olduğunu gösteriyor. Kira piyasasında da benzer tablo görülüyor. Önümüzdeki dönemde enflasyonun seyri, TCMB'nin faiz politikası ve ekonomik büyüme hızı konut ve kira fiyatlarını belirleyecek temel faktörler olacak.
