2025 yılında Değerli Konut Vergisi sınırının 35 milyon TL'ye yükseltilmesi ilk etapta vergi kapsamının daralacağı yönünde bir algı yaratıyor. Ancak özellikle büyükşehirlerde lüks ve nitelikli konut segmentinde yaşanan hızlı değer artışı bu artışın etkisini sınırlayabilir. Sektör uzmanları konut piyasasındaki fiyat dinamikleri dikkate alındığında 2026 yılında beyan sayısında sınırlı ama dikkat çekici bir artış görülebileceğini belirtiyor.
Son yıllarda artan inşaat maliyetleri, arsa arzındaki kısıtlılık ve güçlü talep üst segment konut fiyatlarını yukarı taşıdı. Özellikle merkezi lokasyonlarda yer alan yeni veya yenilenmiş yüksek standartlı konutların piyasa değerleri önemli ölçüde yükseldi. Bu durum geçmişte vergi sınırının altında kalan bazı taşınmazların bugün 35 milyon TL eşiğine yaklaşmasına ya da bu eşiği aşmasına neden olabiliyor. Gayrimenkul değerleme uzmanlarına göre sınır yükseltilmiş olsa da piyasa gerçekleri dikkate alındığında kapsamın fiilen daraldığını söylemek kolay değil.
Değerli Konut Vergisi Nedir ve Kimler Ödemek Zorunda?
Değerli Konut Vergisi Türkiye'de yüksek değerli konutlara sahip olan mükelleflerin ödemekle yükümlü olduğu bir servet vergisidir. 2019 yılında yürürlüğe giren bu vergi başlangıçta 5 milyon TL ve üzeri değere sahip konutları kapsıyordu. Ancak enflasyon ve konut fiyatlarındaki artış nedeniyle bu eşik değer düzenli olarak güncelleniyor. 2025 yılında eşik 35 milyon TL'ye yükseltildi.
Vergi sadece tek bir konuta sahip olanları değil, birden fazla yüksek değerli konuta sahip mükellefleri daha fazla etkiliyor. İlk konut için belirli bir muafiyet bulunurken ikinci ve sonraki konutlar için artan oranlı vergi uygulanıyor. Kamu ve diplomatik taşınmazlar vergi kapsamı dışında tutuluyor.
İnşaat Maliyetleri ve Arsa Fiyatları Konut Değerlerini Artırıyor
Son yıllarda artan inşaat maliyetleri üst segment konut fiyatlarının yükselmesinde önemli rol oynadı. Demir, çimento, cam gibi temel inşaat malzemelerinin fiyatlarındaki artış lüks konut projelerinin maliyetlerini önemli ölçüde yükseltti. Arsa arzındaki kısıtlılık özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlerde merkezi lokasyonlardaki arsa fiyatlarını katladı. Güçlü talep ise piyasayı yukarı yönlü baskıladı.
Yüksek gelir grubunun gayrimenkul yatırımına olan ilgisi, yabancı alıcıların Türkiye konut piyasasına girişi ve enflasyondan korunma arayışı talebi artıran faktörler arasında. Özellikle merkezi lokasyonlarda yer alan yeni veya yenilenmiş yüksek standartlı konutların piyasa değerleri önemli ölçüde yükseldi.
Geçmişte Sınırın Altında Kalan Konutlar Şimdi Eşiğe Yaklaşıyor
Bu durum geçmişte vergi sınırının altında kalan bazı taşınmazların bugün 35 milyon TL eşiğine yaklaşmasına ya da bu eşiği aşmasına neden olabiliyor. Örneğin 2020 yılında 15 milyon TL değerinde olan bir lüks daire bugün 40-50 milyon TL değere ulaşmış olabilir. Özellikle Beşiktaş, Sarıyer, Kadıköy gibi İstanbul'un prestijli ilçelerinde, Çankaya ve Yenimahalle gibi Ankara'nın merkezi bölgelerinde ve İzmir'in Alsancak, Karşıyaka gibi cazibe merkezlerinde bu durum yaygın şekilde görülüyor. Gayrimenkul değerleme uzmanlarına göre sınır yükseltilmiş olsa da piyasa gerçekleri dikkate alındığında kapsamın fiilen daraldığını söylemek kolay değil. Çünkü fiyat artışları sınır artışlarını geride bırakıyor.
Beyan Sayısının Sınırlı Kalmasının Nedenleri
Bugüne kadar Değerli Konut Vergisi'nde beyan sayısının sınırlı kalmasının temelinde verginin tasarım özellikleri bulunuyor. Yüksek değer eşiği Türkiye genelinde bu tutarı aşan konut sayısını doğal olarak sınırlıyor. 35 milyon TL ve üzeri değere sahip konut sayısı ülke genelinde toplam konut stokunun binde birini bile bulmayabilir.
Ayrıca verginin çoğunlukla birden fazla yüksek değerli konuta sahip mükellefleri hedeflemesi kapsamın genişlemesini engelliyor. Tek konuta sahip olanların çoğunlukla kapsam dışında kalması beyan sayısını düşüren bir diğer faktör. Kamu ve diplomatik taşınmazlara tanınan muafiyetler ve değer tespitine yapılan itiraz süreçleri de uygulamanın dar bir çerçevede kalmasına yol açıyor.
Değer Tespitine İtiraz Süreci
Değerli Konut Vergisi uygulamasında değer tespiti kritik öneme sahip. Maliye İdaresi konutların değerini belirlerken çeşitli kriterler kullanıyor. Konutun bulunduğu bölge, metrekare, yaş, kalite standartları, site içi sosyal donatılar gibi faktörler dikkate alınıyor. Ancak mükellefler bu değerlendirmeye itiraz edebiliyor. İtiraz süreci değer tespitinin yeniden yapılmasını ve hatta bağımsız değerleme şirketlerinden rapor alınmasını içerebiliyor. Bu itiraz süreci beyan sayısını düşüren ve vergi tahsilatını geciktiren bir faktör olarak karşımıza çıkıyor. Bazı mükellefler stratejik olarak itiraz sürecini kullanarak vergi ödemeyi erteliyor.
Dijital Denetim ve Veri Analiz Kapasitesi Artıyor
Öte yandan son yıllarda Maliye'nin dijital denetim ve veri analiz kapasitesindeki artış yeni bir döneme işaret ediyor. Tapu kayıtları, belediye verileri, banka bilgileri ve diğer resmi veri kaynaklarının entegre biçimde değerlendirilmesi yüksek değerli taşınmazların tespitini kolaylaştırıyor. Bu gelişme daha önce beyan edilmemiş konutların ortaya çıkarılmasına ve uygulamanın etkinliğinin artmasına zemin hazırlayabilir. Gelir İdaresi Başkanlığı'nın yapay zeka destekli analiz sistemleri konut alım-satım işlemlerini, tapudaki değişiklikleri ve lüks tüketim göstergelerini karşılaştırarak potansiyel mükellefleri tespit edebiliyor. Bu dijitalleşme vergi kaçırmanın zorlaşmasına ve beyan oranlarının artmasına neden olacak.
2026 Yılında Beklenen Gelişmeler
Sektör uzmanları mevcut düzenleme çerçevesinde verginin kısa vadede geniş bir kesimi kapsamasının beklenmediğini ancak piyasa değerlerindeki artış ve dijital denetim mekanizmalarının güçlenmesiyle birlikte 2026 yılında beyan sayısında kademeli bir yükseliş görülebileceğini ifade ediyor. 35 milyon TL'lik eşik teorik olarak dar bir alanı işaret ediyor. Ancak konut piyasasındaki fiyat artışı ve veri temelli denetim süreçleri birlikte değerlendirildiğinde uygulamanın fiilen daha görünür hale gelmesi mümkün. 2026 yılında özellikle lüks konut segmentinde yeni projelerin teslimi ve mevcut konutların değer artışı beyan sayısını artırabilir.
Lüks Konut Piyasasında Fiyat Trendleri
Lüks konut segmentinde fiyat artışları ortalama piyasanın üzerinde seyrediyor. Özellikle deniz manzaralı, boğaz manzaralı, site içi geniş sosyal donatılı projeler son iki yılda yüzde 100'ün üzerinde değer kazandı. İstanbul'un Beşiktaş, Sarıyer, Üsküdar gibi prestijli ilçelerinde metrekare fiyatları 100 bin TL'yi aştı. 200-300 metrekare büyüklüğündeki lüks daireler 40-50 milyon TL seviyelerine ulaştı. Ankara'nın Çankaya ilçesinde de benzer tablo görülüyor. İzmir'de Balçova ve Karşıyaka'daki yeni lüks projeler 30-40 milyon TL bandında alıcı buluyor.
Vergi Tahsilatı ve Bütçeye Katkı
Değerli Konut Vergisi'nin bütçeye katkısı şu aşamada sınırlı. Ancak beyan sayısının artması halinde önemli bir gelir kalemi haline gelebilir. Vergi oranları konutun değerine göre binde 3 ile binde 10 arasında değişiyor. 50 milyon TL değerindeki bir konut için yıllık vergi tutarı yaklaşık 250-500 bin TL civarında olabiliyor. Beyan sayısının artması hem vergi adaletinin sağlanmasına hem de kamu gelirlerinin artmasına katkı sunacak. Uzmanlar önümüzdeki yıllarda bu verginin daha görünür ve etkili hale geleceğini öngörüyor.
