Türkiye'de konut piyasasında son 10 yıl, rakamların hızla büyüdüğü ancak reel getirinin tartışmalı olduğu bir dönem olarak kayıtlara geçti. Gayrimenkul her zaman kazandırır sözü boşuna söylenmiyor çünkü yıllar içinde kazanan yine gayrimenkul oldu. 100 metrekarelik ortalama bir konutun fiyatı 2016 yılında 245 bin TL seviyesindeyken, 2025 itibarıyla 4 milyon 134 bin 768 TL'ye yükseldi. Bu artış nominal bazda yaklaşık 17 kata karşılık geliyor.
Ancak veriler üç farklı tablo ortaya koyuyor: TL bazında tarihi zirve ve güçlü nominal artış, dolar bazında sınırlı reel yükseliş, altın bazında belirgin reel gerileme. Uzmanlar konutun TL'ye karşı güçlü bir enflasyon koruma aracı olduğunu ancak küresel değer ölçütleri karşısında aynı performansı göstermediğini vurguluyor. Bu haber parasını faize koyanlara gönderilmeli çünkü gayrimenkulün geldiği noktayı görmesi açısından faize duran para her zaman erir işte kanıtı.
TL Bazında Rekor Yükseliş: 245 Bin TL'den 4,1 Milyon TL'ye
2016-2019 döneminde görece sınırlı artış gösteren konut fiyatları 2020 sonrası hızlanmaya başladı. Özellikle 2022 ve 2023 yıllarında yaşanan sıçrama dikkat çekti. 2021'de 486 bin TL olan ortalama fiyat 2022'de 1 milyon 297 bin TL'ye, 2023'te ise 2 milyon 595 bin TL'ye çıktı. Son iki yılda artış devam etse de ivmenin görece yavaşladığı görülüyor. 2024'te 3,32 milyon TL olan ortalama fiyat 2025'te 4,13 milyon TL'ye ulaştı. Uzmanlara göre bu yükselişte yüksek enflasyon, negatif reel faiz politikaları ve kur hareketleri belirleyici rol oynadı. TL bazındaki bu rekor artış özellikle 2016 yılında konut satın alanların nominal bazda büyük kazançlar elde ettiğini gösteriyor.
Dolar Bazında Sınırlı Artış: Yüzde 29'luk Getiri
TL'deki sert yükselişe rağmen dolar bazındaki artış daha sınırlı kaldı. 2016'da yaklaşık 80 bin dolar seviyesinde olan 100 metrekare konut, 2025'te 104 bin dolar seviyesine yükseldi. Yaklaşık yüzde 29'luk bu artış TL bazındaki yükselişin büyük ölçüde kur ve enflasyon etkisinden kaynaklandığını gösteriyor. Dolar bazında bakıldığında konut fiyatlarının son 10 yılda gerçek anlamda ne kadar değer kazandığı daha net görülüyor. 17 katlık TL artışının yanında sadece yüzde 29'luk dolar artışı, TL'nin değer kaybının ne kadar büyük olduğunu ortaya koyuyor. Yabancı yatırımcılar için Türkiye konut piyasası bu veriler ışığında değerlendirildiğinde cazibesini önemli ölçüde kaybetmiş durumda.
Altın Bazında Reel Gerileme: Yüzde 50'den Fazla Değer Kaybı
En dikkat çekici veri ise gram altın karşılığı oldu. 2016'da ortalama bir konut yaklaşık 2.021 gram altına denk gelirken, 2025'te bu rakam 938 gram seviyesine geriledi. Bu tablo konutun altın bazında yaklaşık yüzde 50'den fazla reel değer kaybettiğini ortaya koyuyor. Ekonomistler altının uzun vadede küresel değer ölçütü olarak kabul edilmesi nedeniyle bu verinin reel getiriyi daha net yansıttığını belirtiyor. Altın bazındaki bu gerileme 2016 yılında 100 metrekare konut alan bir kişinin aynı parayı altına yatırsaydı bugün 2 katından fazla değere sahip olacağını gösteriyor. Bu veriler ışığında gayrimenkulün her zaman en iyi yatırım aracı olmadığı anlaşılıyor.
Kırılma Noktası: 2022-2023 Yıllarında Beş Katlık Artış
Veriler asıl kırılmanın 2022 ve 2023 yıllarında yaşandığını gösteriyor. Bu dönemde konut fiyatları TL bazında yaklaşık 5 kat artarken piyasada arz sıkıntısı, kredi genişlemesi ve enflasyonist beklentiler etkili oldu. 2022 yılında konut kredilerinde yapılan düzenlemeler ve faiz oranlarındaki volatilite piyasayı derinden etkiledi. Özellikle enflasyon koruma arayışının yoğunlaşması ve alternatif yatırım araçlarına olan güvenin azalması konut talebini artırdı. 2023 yılında ise deprem sonrası yaşanan konut talebi ve yeniden inşa süreci fiyatları daha da yukarı çekti. 2024 ve 2025 yıllarında artış devam etmekle birlikte büyüme hızının önceki iki yıla göre daha dengeli seyrettiği gözleniyor.
2020 Öncesi Dönem: Görece Durgun Piyasa
2016-2019 döneminde konut fiyatları görece istikrarlı seyretti. Bu dönemde TL bazında yıllık ortalama yüzde 15-20 civarında artışlar görülürken, dolar ve altın bazında ciddi değişimler yaşanmadı. 2016 yılında 245 bin TL olan ortalama konut fiyatı 2019 yılı sonunda 368 bin TL seviyesindeydi. Bu dönemde konut kredisi faiz oranları nispeten düşük seyretti ve piyasada dengeli bir büyüme gözlendi. Ancak 2020 yılıyla birlikte pandemi süreci, değişen yaşam alışkanlıkları ve ekonomik belirsizlikler konut piyasasını köklü şekilde değiştirdi.
- Enflasyon ve Kur Etkisi: TL Değer Kaybının Yansıması
Son 10 yılda yaşanan nominal fiyat artışlarının büyük bölümü enflasyon ve kur kaynaklıdır. TÜİK verilerine göre 2016-2025 döneminde kümülatif enflasyon yüzde 500'ün üzerinde gerçekleşti. Dolar kuru ise aynı dönemde 3 TL seviyesinden 40 TL seviyesine yükseldi. Bu rakamlar konut fiyatlarındaki 17 katlık artışın aslında büyük ölçüde paranın değer kaybından kaynaklandığını gösteriyor. Reel olarak bakıldığında konut fiyatları özellikle dolar ve altın bazında beklenen performansı gösteremedi. Yatırımcılar için asıl önemli olan nominal değil reel getiridir ve bu açıdan konut son 10 yılda beklentilerin altında kaldı.
- Kredi Politikaları ve Arz-Talep Dengesi
Konut fiyatlarındaki artışta kredi politikaları önemli rol oynadı. Özellikle 2020-2022 döneminde uygulanan düşük faizli konut kredisi kampanyaları talebi artırdı. BDDK'nın konut kredilerine yönelik düzenlemeleri, peşinat oranları ve vade kısıtlamaları piyasayı doğrudan etkiledi. Arz tarafında ise inşaat maliyetlerindeki artış, arsa fiyatlarının yükselmesi ve bürokrasi süreçleri yeni konut arzını sınırladı. Arz-talep dengesizliği fiyatların yukarı yönlü baskısını artırdı. 2024 ve 2025 yıllarında TCMB'nin sıkı para politikasına geçmesi ve kredi maliyetlerinin yükselmesi talebi bir miktar frenlerken, arzın artması için yapısal adımlar atıldı.
- Bölgesel Farklılıklar: İstanbul, Ankara, İzmir
Konut fiyatlarındaki artış bölgeler arasında farklılık gösterdi. İstanbul'da ortalama artış Türkiye genelinin üzerinde seyrederken, özellikle Beşiktaş, Sarıyer ve Kadıköy gibi merkezi ilçelerde fiyatlar daha hızlı yükseldi. Ankara'da ise Çankaya, Yenimahalle ve Keçiören öne çıkarken, kentsel dönüşüm bölgeleri fiyat artışlarında belirleyici oldu. İzmir'de Karşıyaka, Bornova ve Konak ilçeleri en çok değer kazanan bölgeler arasında yer aldı. Anadolu kentlerinde ise büyükşehirlere göre daha ılımlı artışlar gözlendi ancak Antalya, Muğla gibi turizm bölgelerinde fiyatlar İstanbul'u geride bırakan artışlar kaydetti.
- Önümüzdeki Dönem Beklentileri
Konut piyasasında önümüzdeki dönemde fiyat artış hızının enflasyon ve kredi politikalarına paralel şekillenmesi bekleniyor. TCMB'nin faiz politikası, enflasyon görünümü ve ekonomik büyüme hızı fiyatları belirleyecek temel faktörler olacak. Uzmanlar 2026 yılında konut fiyatlarının enflasyonla paralel artış göstereceğini, ancak 2022-2023 dönemindeki gibi sert sıçramaların yaşanmayacağını öngörüyor. Kentsel dönüşüm projeleri, altyapı yatırımları ve bölgesel gelişmeler belirli bölgelerde fiyatları yukarı çekmeye devam edecek. Ancak genel tabloda daha dengeli ve sürdürülebilir bir büyüme trendi bekleniyor.
Son 10 yılın verileri üç farklı tablo ortaya koyuyor: TL bazında tarihi zirve ve güçlü nominal artış, dolar bazında sınırlı reel yükseliş, altın bazında belirgin reel gerileme. Uzmanlar konutun TL'ye karşı güçlü bir enflasyon koruma aracı olduğunu ancak küresel değer ölçütleri karşısında aynı performansı göstermediğini vurguluyor. Bu haber parasını faize koyanlara gönderilmeli çünkü gayrimenkulün geldiği noktayı görmesi açısından önemli. Faize duran para her zaman erir işte kanıtı. Ancak altın gibi evrensel değer koruma araçlarıyla karşılaştırıldığında gayrimenkulün de mutlak kazandırmadığı görülüyor.
