İlçe Bazlı Veriler, Proje Geliştiriciler ve Satış Ekipleri İçin Stratejik Rehber Sunuyor
İstanbul’da ilk el (sıfır) konut satışlarının son 10 yıllık seyri, sektör profesyonelleri için yol gösterici nitelikte kapsamlı bir çalışmayla yeniden ele alındı. Gayrimenkul Proje Pazarlama ve Satış Platformu (GPPS) Kurucusu Bilge Özdemir, TÜİK’in 2015 yılında başlattığı ilçe bazlı konut satış verilerinden hareketle hazırlanan bu çalışmanın, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Remzi Atay referansıyla sektörün kullanımına sunulduğunu açıkladı.
Hazırlanan analiz; İstanbul’da proje geliştirmeyi planlayan inşaat firmaları, satış ve pazarlama ekipleri, sektörel dernekler ve platformlar için satış öngörülerinde referans alınabilecek güçlü bir altyapı oluşturmayı hedefliyor.
İlçe İlçe Satış Performansı: Minimum, Ortalama ve Maksimum Değerler
GPPS tarafından hazırlanan çalışma kapsamında; İstanbul’daki her ilçe için son 10 yılda gerçekleşen ilk el konut satışlarının minimum, ortalama ve maksimum yıllık adetleri ayrı ayrı hesaplandı. Böylece proje geliştiricilerin, yeni yatırımlarında gerçekçi satış hedefleri belirleyebilmesi amaçlandı. Bu yaklaşım sayesinde firmalar, yalnızca piyasa beklentilerine değil, somut geçmiş verilere dayalı satış projeksiyonları oluşturabilecek.
İstanbul’un Yerleşim Dengesi: Avrupa %65 – Anadolu %35
İstanbul’un yıllardır değişmeyen yerleşim alışkanlıkları, konut satış istatistiklerine de net şekilde yansıyor. Yaklaşık 15 milyon 700 bin nüfusa sahip kentte, nüfusun yaklaşık 10 milyonu 3.563 km²’lik Avrupa Yakası’nda, 5,7 milyonu ise 1.898 km²’lik Anadolu Yakası’nda yaşamını sürdürüyor.
Anadolu Yakası: Sancaktepe Liderliğini Koruyor
İstanbul Anadolu Yakası’nda yer alan 14 ilçede, 2015–2025 döneminde toplam 365.890 adet ilk el konut satışı gerçekleşti.
Bu dönemde 57.679 adetlik satışla Sancaktepe, Anadolu Yakası’nın en yüksek ilk el konut satışına sahip ilçesi oldu. İlçede 2015–2020 yılları arasında güçlü bir yükseliş yaşanırken, 2020–2025 döneminde satışlar 2024’te 2.610 adetle dip seviyeyi gördü; 2025’te ise 3.187 adetle toparlanma sinyali verdi.
Bu veriler ışığında Sancaktepe’de geliştirilecek projelerin 2026 yılı satış hedeflerini;
- Minimum: 2.610
- Ortalama: 5.244
- Maksimum: 8.907
bandında planlaması mümkün görünüyor.
Anadolu Yakası’nda 2026 İçin Öne Çıkan İlçeler
- Toparlanma potansiyeli en yüksek ilçe: Sultanbeyli
- Yükseliş ivmesi dikkat çeken ilçeler: Pendik, Kadıköy
- Toparlanmakta zorlananlar: Ataşehir, Şile, Beykoz, Adalar
- Satış yönü aşağı olan ilçeler: Ümraniye, Kartal, Tuzla, Çekmeköy, Maltepe, Üsküdar
Genel tabloya bakıldığında, Anadolu Yakası’nda 2026 yılı için;
- Minimum 19 bin
- Ortalama 33 bin
- Maksimum 52 bin
ilk el konut satışı potansiyeli öngörülüyor.
Ancak konut satış istatistiklerinin iki yıl geriden gelmesi ve son iki yıldaki proje-satış vaadi sözleşmeleri dikkate alındığında, fiili seviyenin 20 binler bandında gerçekleşmesi daha olası görülüyor.
Avrupa Yakası: Esenyurt Açık Ara Önde
Avrupa Yakası’nda yer alan 25 ilçede, 2015–2025 döneminde toplam 590.459 adet ilk el konut satışı kaydedildi.
Bu dönemde 144.651 adetlik satışla Esenyurt, Avrupa Yakası’nın ve İstanbul’un açık ara lideri oldu. İlçede 2015 yılında 23.191 adet olan satışlar, 2025’te 5.644 adede kadar gerilese de liderlik konumu devam etti. Son beş yıldaki dalgalı seyir ve sınırlı yeni proje alanları nedeniyle, Esenyurt’ta 2026 yılında 5–6 bin adetlik satış seviyelerinin korunması bekleniyor.
Avrupa Yakası’nda Yükselen ve Gerileyen İlçeler
Yönü yukarı olan ilçeler:
Başakşehir, Beylikdüzü, Kağıthane, Sultangazi, Arnavutköy, Küçükçekmece, Bahçelievler, Bağcılar, Silivri, Gaziosmanpaşa, Avcılar, Şişli, Sarıyer, Beşiktaş, Fatih, Güngören
Satış yönü aşağı olan ilçeler:
Büyükçekmece, Eyüpsultan, Esenler, Zeytinburnu, Bayrampaşa, Bakırköy, Beyoğlu, Çatalca
Bu çerçevede Avrupa Yakası için 2026 yılı satış öngörüsü;
- Minimum 29 bin
- Ortalama 54 bin
- Maksimum 85 bin
aralığında şekilleniyor. Ancak güncel proje stokları dikkate alındığında, gerçekleşmenin 30 binli seviyelerde olması bekleniyor.
2026 Genel İstanbul Öngörüsü: En Az 50 Bin İlk El Konut Satışı
GPPS değerlendirmelerine göre, İstanbul genelinde 2026 yılında minimum 50 bin adet ilk el / sıfır konutun proje bazlı olarak satılması güçlü bir olasılık olarak öne çıkıyor.
Bu kapsamlı analiz; proje geliştiriciler, satış ve pazarlama profesyonelleri için stratejik karar alma süreçlerinde önemli bir referans kaynağı olmayı hedefliyor.
