Emlak sektöründe dijital denetimler artarken EİDS güvenliği sağlıyor. Vergi Dairesi'nin yapay zeka ile satış bedellerini incelemesi ise yeni tartışmaları beraberinde getirdi. Emlak sektöründe yaşanan dijitalleşme süreci devletin denetim mekanizmalarını da beraberinde getirdi. Eskişehirli emlakçı Kasım Karakaş Ticaret Bakanlığı tarafından devreye alınan Elektronik İlan Doğrulama Sistemi'nin (EİDS) emlak işlemlerinde güvenliği artırdığını ve Vergi Dairesi'nin yapay zeka kullanarak satış bedellerini daha yakından incelediğini belirtti. EİDS gayrimenkul alım satım süreçlerinde önemli bir adım olurken, yapay zeka destekli vergi denetimleri sektörde hem olumlu hem olumsuz etkilere yol açıyor. Uzmanlar rayiç değer ile piyasa fiyatları arasındaki farkların düzenlenmesi gerektiğini vurguluyor.
Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) Nedir?
Ticaret Bakanlığı tarafından devreye alınan Elektronik İlan Doğrulama Sistemi emlak sektöründe güvenliği artırmak için tasarlanmış dijital bir denetim mekanizması. Karakaş EİDS'nin gayrimenkul alım satım süreçlerinde önemli bir adım olduğunu vurgulayarak, insanların mülklerini satışa veya kiraya verirken mutlaka güvenilir bir emlakçıya yetki vermesi gerektiğini ifade etti. Sistem sayesinde emlak ilanlarının doğruluğu teyit ediliyor ve sahte ilanların önüne geçiliyor. Mal sahiplerinin yazılı izni olmadan ilan verilememesi dolandırıcılık vakalarını önemli ölçüde azaltıyor. EİDS aynı zamanda emlakçıların profesyonellik standartlarını yükseltiyor ve sektörde kalite kontrolü sağlıyor.
Yetkilendirme Süreci Nasıl Çalışıyor?
Yetkilendirme sayesinde tapuda mal sahibi adına izinsiz işlem yapılmasının önüne geçildiğini belirten Karakaş bu durumun satış sürecini hızlandırdığını ifade etti. Hem alıcı hem de satıcının tapuda onayının alınmasının zorunlu olması nedeniyle işlemlerin güvence altında olduğunu sözlerine ekledi. Mal sahibi emlakçıya yazılı yetki belgesi vererek mülkünü satışa veya kiraya verme yetkisi tanıyor. Bu belge tapuya ibraz edildiğinde işlemler daha hızlı ilerliyor. Özellikle mal sahibinin yurt dışında veya başka şehirde olduğu durumlarda yetkilendirme süreci büyük kolaylık sağlıyor. Ancak yetki verirken mutlaka güvenilir ve lisanslı emlakçılar tercih edilmeli.
Vergi Dairesi Yapay Zeka ile Denetim Yapıyor
Emlakçı Kasım Karakaş insanların tapuda gerçek piyasa değerlerini yansıtabilmesi için daha makul bir vergi sistemine ihtiyaç duyulduğunu dile getirdi. Belediyelerin belirlediği rayiç değerler ile piyasa fiyatları arasındaki farkların sorunlara yol açtığını belirten Karakaş son dönemde Vergi Dairesi'nin yapay zeka ile satış bedellerini mercek altına almasıyla birlikte yüzlerce insanın mağdur olduğunu ve ciddi cezalarla karşılaştığını söyledi. Yapay zeka sistemleri konut satış ilanlarını, piyasa fiyatlarını ve tapudaki beyan edilen değerleri karşılaştırarak anormal düşük beyanları tespit ediyor. Bu sistem vergi kaçağını önlemeyi amaçlasa da rayiç değer sistemindeki sorunlar nedeniyle bazı vatandaşlar haksız cezalarla karşılaşabiliyor.
Rayiç Değer ve Piyasa Fiyatı Arasındaki Uçurum
Belediyelerin belirlediği rayiç değerler ile piyasa fiyatları arasında ciddi farklar bulunuyor. Örneğin bir konutun rayiç değeri 3 milyon TL olarak belirlenmiş olabilirken piyasa fiyatı 5 milyon TL seviyesinde olabiliyor. Alıcı ve satıcı tapuda rayiç değer üzerinden işlem yaparak vergi yükünü azaltmaya çalışıyor. Ancak yapay zeka sistemleri piyasa fiyatını tespit ederek aradaki farkı sorgulayabiliyor. Bu durum satış işleminden sonra vergi cezası ve gecikme faizleriyle karşılaşmaya neden olabiliyor. Karakaş bu konuda acil bir düzenleme yapılması gerektiğini düşünüyor.
Yüzlerce Kişi Cezalarla Karşılaştı
Son dönemde Vergi Dairesi'nin yapay zeka destekli denetimler sonucunda yüzlerce insanın mağdur olduğu ve ciddi cezalarla karşılaştığı belirtiliyor. Özellikle 2023 ve 2024 yıllarında yapılan konut satışlarında tapuda beyan edilen değerler ile piyasa fiyatları arasındaki fark nedeniyle birçok mükellef ek vergi, gecikme faizi ve ceza ile karşılaştı. Bazı vakalarda ödenen ceza tutarları on binlerce liraya ulaştı. Vatandaşlar bu durumdan haberdar olmadıkları için savunma yapma şansları da bulamadı. Uzmanlar tapuda işlem yaparken mutlaka güncel piyasa değerine yakın beyan yapılması konusunda uyarıda bulunuyor.
Emlak Sektöründe Dijitalleşmenin Diğer Etkileri
Emlak sektöründe dijitalleşme sadece denetim mekanizmalarıyla sınırlı değil. Online ilan platformları, sanal tur teknolojileri, dijital sözleşme sistemleri ve e-imza uygulamaları sektörü köklü şekilde değiştiriyor. Alıcılar artık evleri yerinde görmeden sanal turlarla inceleyebiliyor. Sözleşmeler dijital ortamda imzalanabiliyor. Emlak danışmanları müşteri portföylerini CRM sistemleri ile yönetebiliyor. Yapay zeka destekli değerleme araçları konut fiyatlarını daha doğru tahmin edebiliyor. Bu gelişmeler sektörde verimliliği artırırken şeffaflık ve güvenlik konularında da iyileşmeler sağlıyor.
Güvenilir Emlakçı Seçiminin Önemi
Karakaş insanların mülklerini satışa veya kiraya verirken mutlaka güvenilir bir emlakçıya yetki vermesi gerektiğini vurguluyor. Lisanslı emlak danışmanları ile çalışmak hem yasal güvence sağlıyor hem de profesyonel hizmet alınmasını garanti ediyor. Emlak Komisyoncuları Yönetmeliği uyarınca faaliyet gösteren ve Ticaret Bakanlığı'na kayıtlı emlakçılar tercih edilmeli. Referanslar kontrol edilmeli, geçmiş işlemler araştırılmalı ve mümkünse tanıdık tavsiyelerine başvurulmalı. Komisyon oranları pazarlık edilebilir ancak çok düşük komisyon teklif eden emlakçılar şüphe uyandırabilir.
EİDS Sistemi Dolandırıcılığı Önlüyor
EİDS sayesinde sahte ilanlar ve dolandırıcılık vakaları önemli ölçüde azaldı. Sistem mal sahibinin onayı olmadan ilan verilmesini engelliyor. Aynı mülk için farklı emlakçılar tarafından çelişkili ilanlar verilmesi önleniyor. Mülk sahiplerinin iletişim bilgileri korunuyor ve izinsiz paylaşım yapılamıyor. Sistem aynı zamanda emlakçıların performansını da izliyor ve şikayet mekanizmaları sunuyor. Tüm bu özellikler emlak sektöründe güvenilirliği artırıyor ve tüketici haklarını koruyor.
Vergi Sistemi Düzenlemesi Şart
Karakaş'ın da vurguladığı gibi rayiç değer sistemi ile piyasa fiyatları arasındaki uçurumun kapatılması gerekiyor. Belediyeler rayiç değerleri belirlerken daha güncel piyasa verilerini kullanmalı. Değerleme süreçleri şeffaf hale getirilmeli ve itiraz mekanizmaları güçlendirilmeli. Vergi Dairesi'nin yapay zeka denetimleri sürerken rayiç değerlerin de gerçekçi seviyelere çekilmesi hem vergi kaybını önleyecek hem de vatandaşların haksız cezalarla karşılaşmasını engelleyecek. Sektör temsilcileri bu konuda ortak bir çözüm platformu oluşturulması gerektiğini savunuyor.
Emlak sektöründe dijital denetimler ve yapay zeka kullanımı sektörü dönüştürüyor. EİDS güvenliği artırırken Vergi Dairesi'nin yapay zeka denetimleri vergi kaçağını önlemeyi hedefliyor. Ancak rayiç değer sistemi ile piyasa fiyatları arasındaki farklar nedeniyle vatandaşlar haksız cezalarla karşılaşabiliyor. Bu nedenle acil düzenlemelere ihtiyaç var. Mülk sahipleri tapuda işlem yaparken güncel piyasa değerine yakın beyan yapmalı, güvenilir emlakçılarla çalışmalı ve yasal danışmanlık almalı. Sektörün dijitalleşmesi kaçınılmaz ancak bu süreç adil ve dengeli yürütülmeli.
