Küresel ölçekte yaşanan jeopolitik gelişmeler ve özellikle İran merkezli gerilimler sonrası Orta Doğu'da yatırım eğilimlerinde önemli bir yön değişimi gözlemleniyor. Bölgedeki belirsizliklerin artması uluslararası yatırımcıların daha güvenli, öngörülebilir ve dengeli piyasalara yönelmesine neden olurken Türkiye bu süreçte yeniden güçlü bir alternatif olarak öne çıkıyor. ABD ve İsrail'in İran'a yönelik saldırıları ve ardından Tahran yönetiminin misillemeleriyle bölgesel bir gerginliğe dönüşen çatışmalarda 1,5 ay geride kaldı. Son dönemde Türk vatandaşlarının en çok konut aldığı yerler arasında üst sıralarda bulunan Dubai gayrimenkul sektörü de Orta Doğu'daki krizden olumsuz etkilenmeye devam ediyor. Artan risk algısı yatırımcıların yalnızca getiri değil aynı zamanda güvenlik ve sürdürülebilirlik kriterlerini de önceliklendirdiği yeni bir dönemi beraberinde getiriyor.
Dubai'de Konut Satışları Yüzde 30 Düştü
Dubai'deki gayrimenkul piyasasına ilişkin verilerin yer aldığı dijital platform DXB Interact verilerine göre 2 Şubat-1 Mart döneminde 17 bin 27 olan konut satış adedi savaşın başlamasının ardından geçen dört haftada (2-29 Mart) 11 bin 828'e geriledi. Bu yaklaşık yüzde 30'luk bir düşüş anlamına geliyor. Dubai son yıllarda uluslararası gayrimenkul yatırımcıları için en popüler destinasyonlardan biriydi. Lüks projeler, vergi avantajları, modern altyapı ve yüksek yaşam standardı Dubai'yi çekici kılıyordu. Ancak bölgedeki jeopolitik gerilim bu cazibe faktörlerini gölgeledi. Yatırımcılar güvenlik endişeleriyle Dubai'den uzaklaşmaya başladı.
Altın Emlak Global: Körfez Pazarında Yavaşlama Var
Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı bölgedeki gelişmelere ilişkin değerlendirmesinde Körfez pazarında yaşanan yavaşlamaya dikkat çekti. Özelmacıklı "Son dönemde yaşanan gelişmelerle birlikte başta Dubai olmak üzere bölgenin önemli yatırım merkezlerinde talep ivmesinde bir zayıflama söz konusu" dedi. Körfez bölgesi yıllardır zengin yatırımcıların tercihi olmuştu. Ancak İran-İsrail-ABD gerilimi bölgenin istikrarını sarsmış durumda. Yatırımcılar artık daha güvenli alternatifler arıyor. Bu durum Türkiye için büyük bir fırsat yaratıyor.
Türkiye Yabancı Yatırımcılar İçin B Planı Oldu
Dubai'ye alternatif olarak uluslararası gayrimenkul yatırımcısı açısından 3 rotanın öne çıktığını dile getiren sektör uzmanları bunların Türkiye, Yunanistan ve Panama olduğunu söyledi. Türkiye'nin yatırım yoluyla vatandaşlık programı sayesinde İranlı ve Körfez merkezli alıcılarda belirgin bir yükseliş yaşandı. Bunun arkasında vizesiz giriş, kültürel yakınlık ve gayrimenkul üzerinden tam vatandaşlığa ulaşabilecek az sayıdaki erişilebilir yoldan biri olması var. Türkiye Körfez'de yaşayan yaklaşık 5 milyon İranlı için sadece bir yatırım adresi değil tanıdık bir dil, ortak bir kültür ve gerçekten bir hayat kurulabilecek bir yer sunan güvenilir bir B planıdır.
Yabancıya Konut Satışı Verileri
Türkiye İstatistik Kurumu verileri yabancı yatırımcı talebinde son yıllarda önemli bir değişim yaşandığını ortaya koyuyor. Yabancılara yapılan konut satışlarının toplam satışlar içindeki payı geçmiş dönemlerde yüzde 5,80 seviyelerine kadar yükselmişken 2025 yılı itibarıyla bu oran yüzde 1,3-1,4 seviyelerine kadar geriledi. 2025 yılı verilerini incelendiğinde yabancı yatırımcıların Türkiye'de belirli şehirlerde yoğunlaştığı dikkat çekiyor. İstanbul 9 bin 101 konut, 577 iş yeri satışı ile ilk sırada yer alırken Antalya 7 bin 237 konut, 210 işyeri satışı ile ikinci sırada, Mersin ise 1 bin 929 konut 396 işyeri satışı ile öne çıkan diğer şehirlerden biri oldu.
Rusya Federasyonu Yabancı Alıcılarda Lider
Ülke bazlı veriler incelendiğinde ise Türkiye'den en fazla gayrimenkul satın alan yabancı yatırımcıların başında Rusya Federasyonu vatandaşlarının geldiği görülüyor. Rusya-Ukrayna savaşı nedeniyle Rusya'dan sermaye kaçışı var ve Rus vatandaşlar alternatif ülkeler arıyor. Türkiye coğrafi yakınlık, kültürel bağlar ve uygun fiyatlar ile Rus alıcılar için cazip. İran vatandaşları da yoğun ilgi gösteriyor. İran'daki ekonomik zorluklar ve uluslararası yaptırımlar İranlıları yurt dışına yatırım yapmaya itiyor. Türkiye İranlılar için en yakın ve güvenilir seçenek.
Türkiye'nin Avantajları Neler?
Türkiye yabancı yatırımcılar için birçok avantaj sunuyor. Yatırım yoluyla vatandaşlık programı en önemlilerinden biri. 600 bin dolar değerinde gayrimenkul alımıyla Türk vatandaşlığı edinilebiliyor. Vizesiz seyahat imkanı, güçlü pasaport, aile birleşimi hakları sunuluyor. Ayrıca Türkiye'nin stratejik konumu, gelişmiş altyapısı, zengin kültürü ve misafirperver toplumu var. İstanbul gibi dünya kentleri sunuyor. Antalya gibi tatil cennetleri var. Hem yatırım hem yaşam kalitesi için ideal. Dubai'ye göre daha erişilebilir fiyatlar. Kültürel yakınlık özellikle Orta Doğu yatırımcıları için önemli.
Yunanistan ve Panama da Alternatifler Arasında
Yunanistan'ın Golden Visa imkanının bu ülkeyi öne çıkardığını ifade eden uzmanlar Yunanistan'ın AB hukuku güvencesi altında bir ikamet ve 7 yıl sonra AB pasaportuna uzanan bir yol sunduğunu belirtti. Ancak Yunanistan'da yatırım eşiği daha yüksek ve kültürel yakınlık Türkiye kadar güçlü değil. Panama ise vergi cennetiyle dikkat çekiyor. Ancak coğrafi uzaklık ve kültürel farklılıklar dezavantaj. Türkiye bu iki alternatife göre daha dengeli ve cazip bir paket sunuyor.
Altın Emlak Global'in Uluslararası Stratejisi
Altın Emlak Global'in uluslararası açılım vizyonuna da değinen Özelmacıklı şirketin stratejik yaklaşımını şu sözlerle özetledi: "Uluslararası pazarlarda büyüme hedefimiz doğrultusunda yalnızca Türkiye'de değil yatırımcıların bulunduğu pazarlarda da aktif olarak yer alıyoruz. İran temsilciliğimiz de bu vizyonumuzun önemli bir parçası. Amacımız yatırımcıları doğru fırsatlarla buluştururken Türkiye'nin gayrimenkul potansiyelini global ölçekte daha güçlü şekilde tanıtmak. Altın Emlak Global olarak güçlü temsilcilik ağı ve uluslararası açılım stratejisi ile bu dönüşüm sürecinin önemli aktörlerinden biri olmaya devam ediyoruz."
Dubai'deki jeopolitik kriz Türkiye gayrimenkul sektörü için fırsat yarattı. Yabancı yatırımcılar güvenli liman arayışında Türkiye'ye yöneliyor. Körfez pazarında yavaşlama var, Türkiye'de canlanma bekleniyor. Yatırım yoluyla vatandaşlık programı önemli çekici faktör. İstanbul, Antalya ve Mersin yabancı alıcıların tercihi. Rusya ve İran vatandaşları lider konumda. Türkiye coğrafi yakınlık, kültürel bağlar, uygun fiyatlar ve güvenli yatırım ortamıyla öne çıkıyor. Sektör temsilcileri Dubai krizinin Türkiye'ye yabancı yatırımcı akışını artıracağını öngörüyor. Önümüzdeki aylarda yabancıya satışlarda ciddi artış bekleniyor.
