TOKİ Haber Dergisi'nde yer alan habere göre, bulunduğu lokasyon ve kalite bakımından seviyesi, konutun değerini belirleyen ana unsurlar olarak öne çıkıyor.
Yüzyıllar boyunca ticaret, iki tanım arasında gidip geldi: Piyasa değeri ve piyasa fiyatı. Aslında hepimizin sıkça kullandığı bu iki terime yakından baktığımızda, farklarını daha net görüyoruz. Fiyat, bir malın el değiştirmesinde veya hizmetin gerçekleşmesinde ödenen parasal tutarı, yani gerçekleşmiş bir işlemi ifade ederken, değer ise mal veya hizmete yakıştırılan parasal karşılık olarak tanımlanıyor. Değer, öncelikle faydayla belirleniyor. Yüksek faydaya sahip ürün ya da hizmetin piyasa değeri de yükseliyor ve yüksek fiyata alıcı buluyor. Bu temel piyasa kuralları, gayrimenkul sektörü için de geçerli.
Gayrimenkul, Herhangi Bir Alışveriş Değil
Gayrimenkul, niteliği gereği sıradan bir alışveriş değil. Orta gelire sahip insanların büyük çoğunluğunun, hayatında bir kere ev alabildiğini düşünürsek, bu evin değerinin enine boyuna tartılması çok normal. Alıcının da satıcının da gayrimenkul fiyatı ve gayrimenkul değeri kavramlarını bilmesi gerekir. Bir gayrimenkulün kısa zamanda satılabilmesi için, piyasa değeri ve piyasa fiyatı arasındaki farkın düşük olması gerekiyor. Yüzde 30'lara kadar çıkan bu farkın makul düzeye inmesinin yollarından biri, gayrimenkul sahiplerinin, gayrimenkul danışmanlarıyla veya değerleme uzmanlarıyla çalışması.
Değerler arasındaki farkı, piyasa koşulları yani arz-talep dengesi belirliyor. Fiyat ile gerçek değer arasındaki makas, pazar koşullarına bağlı olarak açılıp kapanabiliyor. Farkın yüzde 20’nin altında kalması normal karşılanıyor. Gayrimenkul fiyatı, gayrimenkul sahibinin talep ettiği, pazarlığa açık olan miktarı, gayrimenkul değeri ise alıcının onayladığı ve satın aldığı miktar yani rayiç (gerçek) değeri gösteriyor.
İşte Satışların Önündeki En Büyük Engel
Lokasyon ve yapının niteliği (kalitesi ve büyüklüğü) konutun değerini belirleyen unsurlar içinde, ikisi öne çıkıyor: Ardından konutun bulunduğu bölgenin gelişmeye açık olması, demografik yapısı, ulaşım altyapısı, iş merkezlerine yakın olması, eğitim, sağlık, yeşil alan erişimi gibi unsurlar sıralanıyor.
Ev sahibinin kimi zaman sübjektif ve hatta duygusal tercihleri, satışın önündeki en büyük engel olarak belirebiliyor. Mesela "Baba yadigârı evim değerinin altına satılmasın" ya da "Ben evimin değerini düşürmem" düşünceleriyle satışa sunulan evin, bir yıldır satılmadığı gözlenebiliyor. Çünkü bir yıl önce belirlenen fiyat, bugünün gerçekleriyle örtüşmeyebiliyor. Gayrimenkul fiyatının, değerinin üstünde belirlenmesi ise satışları azaltarak emlak ve gayrimenkul sektörünü olumsuz etkiliyor.
Günümüzde yüzde 30-35'lere varan bu farkın, makul seviyelere çekilmesini amaçlayan iki meslek grubu var: Biri emlak ve gayrimenkul danışmanlığı, diğeri de gayrimenkul değerleme sektörü. Gayrimenkul değerleme uzmanlarının ana işi, varlığın değerini belirlemek. “Bir gayrimenkulün, belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesi” olarak tanımlanan değerleme işlemini, genellikle SPK lisansı bulunan değerleme uzmanları yapıyor. Bir sistem altında, kurumsal çalışan gayrimenkul danışmanlığı firmaları da, detaylı analizler içeren raporlarıyla bölgenin veya evin değerine ilişkin doğru isabetlerde bulunabiliyor.