"Evin Fiyatı Alıcı Pazarı İle Uyumlu Olmalı"

RealExtra Yönetici Ortağı Aynur Dinçel, konutta alıcı pazarı ile uyumlu olmayan fiyatın, zarara yol açtığını belirtti.

12.11.2017 - Pazar

RealExtra firmasının Yönetici Ortağı Aynur Dinçel, gayrimenkulde fiyat ve değer arasındaki farkın, alıcı fiyatı ile satıcı fiyatı arasındaki dengeden kaynaklandığını vurguladı.

Konutta alıcı pazarı ile uyumlu olmayan fiyatın, zarara yol açtığının altını çizen RealExtra firmasının Yönetici Ortağı Aynur Dinçel, gayrimenkulde fiyat ve değer arasındaki farkın, alıcı fiyatı ile satıcı fiyatı arasındaki dengeden kaynaklandığını, 2016 yılı sonundan bu yana alıcı pazarının belirleyici olduğunu kaydetti. Satıcı Pazarı koşullarını oluşturan durumun, öncelikle pazara sunulan gayrimenkul stokunun üzerinde bir gayrimenkul alıcısı bulunması gerektirdiğini ifade eden Dinçel, bu durumda yeterince alıcı bulunduğu için fiyatın yükseliş eğilimine gireceğini belirtti. 

Gayrimenkulde Alıcı Pazarı Koşulları Hakim

Şu anda gayrimenkulde alıcıların etkinlik kazandığı "Alıcı Pazarı" koşullarının hâkim olduğunu kaydederek şöyle konuştu:  "Ne zaman ki, gayrimenkul satın alma eğilimi, pazara sunulan gayrimenkul miktarının gerisine düşerse, fiyatta gerileme kaçınılmazdır. Aksi halde alıcılar, fiyatları avantajlı görmeyecek ve satın almaktan kaçınacaklar, satış süresi de uzayacaktır. Hatta belki de, o fiyat düzeyinde ısrar edilirse, pazar koşulları değişmeden satış asla gerçekleşmeyecektir. Anlaşılacağı gibi, gayrimenkul sahibi hangi fiyatı belirlerse belirlesin, alıcıların satın almak üzere belirlediği değer esastır. Doğal olarak, alıcıların sayısı az ve aralarında rekabet olmadığı için, gayrimenkulü en düşük ve en avantajlı fiyat düzeyinde satın alma eğilimi ön plana çıkmaktadır. Bu durumda fiyat ile satılabilir değer arasındaki makas açılmıştır. Satışın gerçekleşebilmesi için, satıcının fiyatta geri adım atması zorunludur. Çünkü artık pazarda alıcıların sözü geçmektedir. Alıcıların az, fiyatların düşüş eğilimi içinde olduğu, arz-ta-lep dengesinin alıcı lehine bozulduğu bu tür dönemler, "Alıcı Pazarı" olarak tanımlanır."

Çözüm: Altın Oran

Gayrimenkul pazarında işlem hızının düşmesinin en önemli nedenlerinden birini, gayrimenkul satıcılarının, "Alıcı Pazarı'na geçildiğini kavramaması olarak değerlendiren Aynur Dinçel, gayrimenkul satıcılarının fiyattaki ısrarı sonucunda, satış fiyatı ile gerçek değer arasındaki makasın yüzde 30-35'lere kadar açıldığını aktardı. 

Dinçel, satış fiyatındaki ısrarcı tutumun, satış sürecini de belirsizliğe sürüklediğini kaydederek çözümün "Altın Oran"da yattığının altını çizdi. Dinçel, açıklamalarını şöyle sürdürdü:
 "Piyasanın daha canlı olduğu bir-iki yıl önceki koşullara göre belirlenen satış fiyatıyla, alıcıların bugün satın alınabilir buldukları gerçek değer arasındaki fark, “Altın Oran"dır. Önceliğin satışın sonuçlandırılması olduğu durumlarda, bu oran esas alınmalıdır. Satıcı fiyatı belirlerken, gayrimenkulde satış sürecini kısaltarak, satışı sonuca götürecek "Altın Orana ne kadar hızlı uyum sağlarsa, zaman maliyeti o denli düşmektedir. Örneğin, 2016’nın ilk yarısında İstanbulda iyi bir lokasyonda 1 milyon 100 bin TL düzeyinde satışa sunulan ve satış değeri 1 milyon TL düzeyinde gerçekleşen 3+1 bir daireyi, geçen süreyi de hesaba katarak, 2017 yılında 1 milyon 200 bin TL'lik fiyatla satışa sunmak, yüksek bir zaman maliyetini de göze almakla eşdeğerdir. Çünkü, bugünün "Alıcı Pazarı" koşulları, bu daire için satışın ancak 800 bin - 850 bin TL düzeyinde gerçekleşebileceğine işaret etmektedir. Bu nedenle, pazara çıkış fiyatının 1 milyon TL’nin altında tutulması önem kazanmaktadır. Kısa sürede satış gerçekleştiğinde, satıcı elde edeceği satış gelirini, yine avantajlı fiyatla satın alabileceği bir başka gayrimenkul ya da dönemin beklentilerine uygun döviz, altın gibi yatırım araçlarında değerlendirebilir. Böylelikle ısrar etmekten vazgeçtiği fiyata yakın bir getiriye ulaşabilme şansına sahip olabilecektir.”

Uzayan Süreç, Alıcıyı Kaçırıyor

Uzayan satış sürecinin, potansiyel alıcıları da kaçırdığının altını çizen Aynur Dinçel, "Böylelikle hem satış süreci gereksiz yere uzamış ve zaman maliyetine katlanılmış, hem de pazarda o gayrimenkul “satın alınabilir değil” algısı oluşturarak, potansiyel alıcılarının büyük bölümü yitirilmiş olacaktır. Gayrimenkul pazarlamasında bir profesyonel desteğe ihtiyaç duyulmasının ve gayrimenkul aracılık hizmetlerinin giderek kurumsallaşmasının ve markalaş-masınm en önemli nedenlerinden biri de, doğru fiyat ve stratejilerin, satış üzerindeki etkisidir. RealExtra olarak, gayrimenkul alıcılarına hoş görünüp pazarlama yetkisi alabilmek için, onla'rın fiyat beklentilerini doğru yönlendirmeyen anlayışı asla onaylamıyoruz. Kuruluşun uzman ve danışman yapısı, müşterilerini satılabilir fiyat ve stratejilere yönlendirip, onların lehine en kısa sürede sonuç almaktır " şeklinde konuştu.

Fırsat Projeleri